English 
TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP MUA ĐẤT THEO HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
Việc mua/bán đất ngày nay diễn ra rất phổ biến, tuy nhiên để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phải trải qua rất nhiều giai đoạn thủ tục và tốn kém nhiều thời gian. Do vậy, thông thường các bên mua/bán đất sẽ thực hiện một hợp đồng đồng cọc để chắc chắn cho quá trình làm thủ tục chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, trong quá trình làm sẽ có thể gặp một số tranh chấp như người mua không có như cầu mua nữa hoặc người bán sẽ không có nhu cầu bán nữa. Dưới đây là bài viết của Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam, xin tư vấn cho quý bạn đọc về giải quyết tranh chấp mua bán đất theo hợp đồng đặt cọc.
I. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Bộ luật dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)
II. Nội dung tư vấn
1. Thế nào là đặt cọc?
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ theo quy định trên, khi bên bán từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc và phải trả thêm 1 khoản tiền tương ứng với số tiền đã nhận.
Tuy nhiên nếu chủ đất không tự nguyện thực hiện trách nhiệm này, thì bên đặt cọc sẽ phải khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự để yêu cầu người sử dụng đất (chủ đất)buộc phải thực hiện trách nhiệm.
Việc khởi kiện chỉ nên thực hiện khi các bên không thể đạt được thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Vì thủ tục khởi kiện rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Dưới đây là trình tự thủ tục khởi kiện theo quy định của pháp luật.
2. Thủ tục khởi kiện
2.1 Thành phần hồ sơ
- Đơn khởi kiện;
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
- Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).
2.2 Thủ tục thực hiện
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
- Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
- Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
- Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
- Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về giải quyết tranh chấp mua đất theo hợp đồng đặt cọc. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
(Đinh Hằng)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm các bài viết liên quan:
Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia trong thừa kế
Đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật đất đai mới nhất
