English 
TƯ VẤN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Hiện nay chuyển nhượng đất luôn diễn ra thường xuyên và mạnh mẽ, chuyển nhượng đất nông nghiệp luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, không phải người dân nào cũng biết được trình tự, thủ tục cũng như các vấn đề phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng đất nông nghiệp. Sau đây, Công ty Luật HTC Việt Nam sẽ đồng hành cùng bạn, giải đáp các thắc mắc về điều kiện, chuyển nhượng nông nghiệp.
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
II. Nội dung tư vấn
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các cày cày, chăn nuôi, trồng rừng... Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc sản không thể thay thế thế nông nông - lâm nghiệp.
Căn cứ vào Luật đất đai 2013 , tùy theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp được chia ra thành nhiều loại khác nhau bao gồm:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đặc sản đất rừng;
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.
2. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo dự án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ sở đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào địa chỉ chính.
3. Trường hợp chế độ, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp
Tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất quy định các trường hợp không được nhận chuyển quyền đất nông nghiệp bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận quà tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận quà tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ định mệnh, phân khu phục hồi sinh thái thuộc đặc sản rừng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng, rừng hộ gia đình đặc sản.
Theo Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/ND-CP, hạn mức nhận quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất là rừng trồng của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục nông nghiệp được áp dụng cho hình thức nhận chuyển nhượng như sau:
- Đất trồng cây hàng năm: Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 hécta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại;
- Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi;
- Đất rừng sản xuất là trồng rừng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
4. Giấy chứng nhận chuyển nhượng hợp pháp
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức chứng chỉ công nghiệp trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu chứng nhận đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ yêu cầu chứng chỉ (1 bộ):
- chứng minh yêu cầu (theo mẫu);
- Đồng bộ hóa dự kiến (nếu có);
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao tờ báo khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu chứng chỉ phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
5. Trình tự thủ tục
Trình tự chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/ND-CP như sau:
- Người sử dụng đất phụ 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc thửa đối với các phần tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có bằng chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận quyền chuyển hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (theo mẫu);
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;
+ Khai báo phí trước các tài liệu;
+ Khai thuế thu nhập cá nhân làm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc phân tích thửa phần tích chuyển nhượng).
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo tài khoản nhiệm vụ chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác minh biến nội dung được cấp bằng chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
+ Chỉnh sửa, cập nhật biến vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi cho trường hợp hồ sơ tại cấp xã.
* Thời hạn đăng ký của biến:
Theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 61, Nghị định số 43/2014/ND-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Phùng Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com
Trang web: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn
Bài biết liên quan:
Đất đai chưa có sổ đỏ được phép chuyển nhượng
Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ đối với đất được chuyển nhượng
