TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG CƯỠNG CHẾ PHÁ DỠ NHÀ Ở

TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG CƯỠNG CHẾ PHÁ DỠ NHÀ Ở

Trong hoạt động quản lý nhà ở, tại một số trường hợp theo quy định của pháp luật phải thực hiện hoạt động phá dỡ nhà ở. Việc phá dỡ nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở. Chính vì vậy, không phải lúc nào hoạt động này cũng tiến hành thuận lợi do phát sinh những mâu thuẫn tranh chấp giữa chủ sở hữu và cơ quan nhà nước. Trong trường hợp cần thiết pháp luật sẽ áp dụng biện pháp “cưỡng chế nhà ở”. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam xin giải đáp một số vấn đề pháp lý cơ bản trong cưỡng chế phá dỡ nhà ở cho những người quan tâm đến vấn đề này.

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

- Luật Đất đai năm 2013;

- Luật Nhà ở 2014;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

II. NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Các trường hợp phải phá dỡ nhà ở

Thứ nhất, Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.

Thứ hai, Nhà ở thuộc trường hợp phá dỡ chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật nhà ở 2014. Theo đó, nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại quy hoạch xây dựng được phê duyệt

Thứ ba, Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ tư, Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ năm, Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, các trường hợp phá dỡ đó là :

- Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;

- Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;

- Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định ;

- Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

- Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

2. Vấn đề cưỡng chế phá dỡ nhà ở

* Các trường hợp phải cưỡng chế phá dỡ nhà ở

Trong quá trình thực hiện hoạt động phá dỡ không phải lúc nào cũng được tiến hành một cách thuận lợi, sẽ luôn có sự mâu thuẫn, sự xung đột về ý kiến trong việc phá dỡ này. Vì vậy, pháp luật có quy định trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyềnban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở.

* Thẩm quyền ban hành quyết định phá dỡ nhà ở

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất đối với trường hợp nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Phá dỡ nhà ở riêng lẻ đối với trường hợp “Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai”; “Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”; “Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng”

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà chung cư đối với các trường hợp sau: “Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai”; “Nhà ở thuộc trường hợp phá dỡ chung cư - nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại quy hoạch xây dựng được phê duyệt” ; “Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”; “Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Ngoài ra, Việc tổ chức cưỡng chế, giám sát quản lý hoạt động cưỡng chế phá dỡ nhà ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm.

* Các yêu cầu khi phá dỡ nhà ở

-Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

- Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.

- Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật.

- Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.

3. Việc bố trí chỗ ở cho các chủ sở hữu nhà ở bị phá dỡ

- Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ.

- Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất thì chỗ ở của chủ sở hữu được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

- Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì chỗ ở của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được giải quyết theo quy định tại Điều 116 của Luật nhà ở 2014 như sau:

“a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;

b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;

c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;

d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”

Trên đây là những ý kiến của chúng tôi. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

(Trần Hà)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

---------------------------------------------

Xem thêm bài viết có liên quan:

Tư vấn cho thuê nhà ở;

Nhà mua trả chậm, trả dần có được thế chấp không?;

Rủi do khi mua bán nhà hình thành trong tương lai? Làm thế nào để tránh được những rủi do đó?