English 
TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG CƯỠNG CHẾ PHÁ DỠ NHÀ Ở
TƯ VẤN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRỌNG CƯỠNG CHẾ PHÁ DỠ NHÀ Ở
Trong hoạt động quản lý nhà ở, tại một số trường hợp pháp luật phải thực hiện hoạt động phát triển nhà ở. Việc đi qua nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở. Chính vì vậy, không phải lúc nào hoạt động này cũng tiến hành thuận lợi do phát sinh những thứ kiên quyết tranh chấp giữa chủ sở hữu và cơ quan nhà nước. Trong các trường hợp cần thiết luật sẽ áp dụng biện pháp “cưỡng chế nhà ở”. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam xin giải đáp một số vấn đề pháp lý cơ bản trong khuyến khích phát triển nhà ở cho những người quan tâm đến vấn đề này.
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Nhà ở 2014;
- Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 01/2017/ND-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 99/2015/ND-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Các trường hợp phải di chuyển ở nhà
Thứ nhất, Nhà ở bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ hư hỏng, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng đã kết luận kiểm tra chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp Ủy nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
Thứ hai, Nhà ở thuộc sở hữu trường hợp di chuyển chung để cải thiện, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại tài khoản 2 Điều 110 của Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, nhà chung cư bị hư hỏng mà không thuộc về bị phá hủy nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tiến, xây dựng đồng bộ với khu nhà có khả năng kiểm tra theo quy định tại việc xây dựng được phê duyệt
Thứ ba, Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, Nhà xây dựng trong khu vực xây dựng bất hợp pháp hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có trình duyệt phê duyệt cấp phép.
Thứ năm , Nhà thuộc địa phải được bảo vệ theo quy định của pháp luật xây dựng. Theo đó, các trường hợp lý vượt qua đó là :
- Để giải phóng các thiết bị bằng cách xây dựng trình duyệt mới, xây dựng tạm thời;
- Công cụ có cơ sở giảm ảnh hưởng đến cộng đồng và công cụ lân cận;
- Công cụ xây dựng trong khu vực xây dựng bất hợp pháp theo quy định ;
- Xây dựng sai quy trình xây dựng, xây dựng không có giấy phép đối với quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai quy định nội dung trong xây dựng giấy phép;
- Công trình xây dựng chiếm quyền sử dụng đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các tổ chức, cá nhân; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt để phù hợp với trường hợp được phép xây dựng giấy phép;
- Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu trú ẩn để xây dựng mới.
2. Vấn đề đề phòng ở nhà
* Các trường hợp lý phải khuyến khích cách giải quyết ở nhà
Trong quá trình thực hiện hoạt động giải pháp này, không phải lúc nào cũng được tiến hành một cách thuận lợi, sẽ luôn có tính ổn định, xung đột về ý kiến trong công việc này. Vì vậy, pháp luật có quy định trường hợp nhà ở phải giải quyết theo quy định mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện thực hiện công việc thám hiểm nhà ở thì quan nhà nước có thẩm quyềnban hành quyết quyết mặc cảm thư giãn nhà ở.
* Thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết nhà ở
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết quyết Rủ chế đối với trường hợp thám hiểm nhà ở để thu hồi đất đối với trường hợp nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Phở nhà ở riêng lẻ đối với trường hợp “Nhà ở bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ hư hỏng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã kết luận kiểm tra chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai”; “Nhà xây dựng trong khu vực xây dựng bất hợp pháp hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có trình duyệt phê duyệt cấp phép”; “Nhà ở thuộc địa phải tuân theo quy định của pháp luật xây dựng”
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp ủy ban hành quyết quyết cưỡng chế đối với trường hợp nhà chung cư đối với các trường hợp hợp sau: “Nhà ở bị hư hại, có nguy hiểm cơ bắp cấp, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có bài luận kiểm tra chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp ủy nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai” ; “Nhà ở thuộc trường hợp pháp thoát cư - nhà chung cư bị hư hỏng mà không thuộc diện bị phá hủy nhưng trong khu vực phải thực hiện cải tiến, xây dựng đồng bộ với khu nhà thuộc sở hữu bị phá hủy theo quy định tại quy trình xây dựng được phê duyệt” ; “Nhà xây dựng trong khu vực xây dựng bất hợp pháp hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có trình duyệt phê duyệt cấp phép” ; “Nhà ở thuộc địa phải tuân theo quy định của pháp luật xây dựng”.
Ngoài ra, Việc tổ chức cưỡng chế, giám sát quản lý hoạt động Mặc cảm thoải mái nhà ở sẽ làm Ủy ban nhân dân cấp cam chịu trách nhiệm.
* Các yêu cầu khi di chuyển nhà ở
- Phải chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực khám phá.
- Phải có báo cáo và giải pháp giải quyết khu vực xung quanh.
- Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không cần thiết và bảo vệ sinh thái, môi trường theo quy định của pháp luật.
- Không thể thực hiện công việc thám hiểm nhà ở trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
3. Việc làm bố trí chỗ ở cho chủ sở hữu nhà ở được tiến hành
- Chủ sở hữu nhà ở phải tự động đặt chỗ ở nhà ở được phát triển.
- Trường hợp khám phá nhà thuộc diện được thu hồi đất thì địa điểm của chủ sở hữu được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.
- Trường hợp giải quyết nhà chung cư để cải thiện, xây dựng lại nhà chung cư mới thì địa điểm sở hữu nhà chung cư sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 116 của Luật nhà ở 2014 như sau:
“a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái sinh tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương được bố trí vị trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;
b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái sinh tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn nhà thờ ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có chênh lệch về giá trị giữa nhà cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu đồng ý đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ thực hiện theo sự đồng thuận giữa các bên;
c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu làm Nhà nước đầu tư; ký kết với dự án chủ đầu tư nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
d) Ngoài ra, người được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Trần Hà)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 0989.386.729
Email: hotmail@htcvn.vn
Website:https://htcvn.vn;https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
---------------------------------------------
Xem thêm bài viết có liên quan:
Nhà mua trả chậm, trả dần có được chấp nhận không?;
