THỦ TỤC XIN CHUYỂN NHƯỢNG MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

THỦ TỤC XIN CHUYỂN NHƯỢNG MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Hiện nay, quy trình thủ tục chuyển nhượng mục tiêu sử dụng đất là một trong những thủ tục hành động chính khá khó khăn và nhiều giai đoạn phức tạp trong lĩnh vực đất đai. Điều mà người sử dụng đất thường quan tâm đến có được mục tiêu sử dụng hay không? nếu được chuyển thì sẽ mất bao nhiêu tiền? và các vấn đề khác liên quan sẽ được Luật TNHH HTC Việt Nam tư vấn cụ thể bên dưới bài viết này.

I/ Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai.

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

II/ Nội dung tư vấn

1. Thể loại mục tiêu sử dụng đất là gì?

Việc chuyển mục tiêu sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất nên loại đất cấm đầu tiên phải quyết định hành động chính trong trường hợp chuyển mục tiêu sử dụng đất phải xin phép hoặc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1.1 Căn cứ mục đích sử dụng đất được phép

Theo quy định tại điều 52 Luật Đất đai 2013 , căn cứ cho phép mục tiêu sử dụng đất bao gồm:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ sở nhà nước cấp phép phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất có thể thực hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thiết kế đất, mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp chuyển mục tiêu sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ sở Nhà nước cơ sở vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt để quyết định cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất hay không.

1.2 Phân loại đất đai

Theo quy định tại điều 10 Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục tiêu sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

Nhóm 1: Nhóm đất nông nghiệp

- Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất;

- Đất rừng phòng hộ;

- Đặc sản đất rừng;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác

Nhóm 2: Nhóm đất phi nông nghiệp

- Đất ở các vùng đất ở nông thôn, đất ở đô thị;

- Xây dựng cơ sở trụ cột;

- Đất sử dụng tại phòng quốc tế, an ninh;

- Xây dựng công trình nghiệp vụ bao gồm xây dựng cơ sở trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công nghiệp nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế độ xuất khẩu; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho sản phẩm động động; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ họa;

- Đất sử dụng vào cộng đồng mục tiêu ...

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, Ngòi, kênh, rương, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất...

Nhóm 3: Nhóm đất chưa được sử dụng bao gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng.

Việc phân loại đất có ý nghĩa rất lớn vì thực tế chủ yếu tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thường có xu hướng mong muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp sang đất ở ở (vì lợi ích của đất mang lại cao hơn) và tiền sử dụng phải đất ngâm của từng loại khi chuyển là khác nhau.

2. Xác định mục tiêu sử dụng đất

2.1 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép

Theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013, các trường hợp mục tiêu sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình nghiệp vụ, đất sử dụng vào mục đích công cộng cộng với mục tiêu kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, xây dựng công trình nghiệp vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2.2 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không được phép

Theo Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT , người sử dụng đất được phép chuyển mục tiêu sử dụng đất mà không được phép xin cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

- Chuyển đất trồng cây năm sang đất nông nghiệp khác bao gồm: Đất dùng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục tiêu trồng chiêm; Xây dựng trại trại nuôi nhốt gia cầm, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục tiêu học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang xây dựng công trình sự nghiệp.

Theo đó, khi có nhu cầu chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thì cần xem xét các trường hợp hợp lý để dễ dàng nhận biết việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Đối với trường hợp không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi chuyển mục tiêu sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký biến động đất đai.

3. Tiếp tục chuyển mục tiêu sử dụng đất.

Đối với việc tiếp tục hướng mục tiêu đến đất liền, việc chuẩn bị hồ sơ là bước quan trọng nhất, cần đúng và đủ. Người sử dụng đất thuộc một trong những trường hợp phải xin phép chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện các bước sau:

3.1 Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT , hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi hồ sơ xuất bản bổ sung chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn hộ dân dân nếu có yêu cầu.

Bước 2. Soạn hồ sơ

- Mã hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, không hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người phụ kiện hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác thực địa chỉ, xác định nhu cầu đích đến mục tiêu sử dụng trên đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo định luật pháp.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ phân tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp quận quyết định cho phép mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Thời gian thực hiện:

+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ chính của người sử dụng đất).

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

3.2 Thủ tục chuyển mục tiêu sử dụng đất với tổ chức

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

- Đơn vị cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất.

- Văn bản xác minh điều kiện cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất đối với trường mục tiêu chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc bán hợp lý thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...

Bước 2. Soạn hồ sơ

- Giải hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, không hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người phụ kiện hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

- Người sử dụng đất đơn xin được phép chuyển mục tiêu sử dụng đất.

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ; xác thực địa chỉ, xác định nhu cầu đích đến mục tiêu sử dụng trên đất.

- Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Sở Tài nguyên và Môi trường Ủy ban nhân dân cấp Ủy quyết định cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất.

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nhiệm vụ tài chính theo quy định.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Căn cứ theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/ND-CP thì gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ chính của người sử dụng đất).

- Thời gian không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp theo hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, giám đốc thời gian biểu.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Trường hợp, cơ quan Nhà nước chậm thực hiện thì dân có quyền khiếu nại hoặc khởi động về hành vi chậm chễ đó.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thủ tục xin chuyển mục tiêu sử dụng đất. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.

(Đinh Thị Hằng)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com

Trang web: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan:

Đăng ký quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật đất đai mới nhất.

Tư vấn giải quyết tranh chấp chấp nhận khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có bằng chứng