THỦ TỤC BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUÊ CỦA NHÀ NƯỚC

Thuê đất là việc hộ cá nhân, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện một số mục đích nhất định. Tuy nhiên, việc cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức cũng sẽ phần nào làm giảm đi các quyền của cá nhân, tổ chức trong việc định đoạt, sử dụng đất. Đối với tài sản tạo lập trên đất thuê, người tạo lập tài sản có được quyền bán hay không? Và phải tuân thủ những quy định gì? Hãy tham khảo bài viết của Công ty TNHH HTC Việt Nam:

1. Quy định chung về bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm của tổ chức

Điều kiện chung để bán tài sản gắn liền với đất thuê: Người sử dụng đất đang sử dụng đất là đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì có quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê khi thỏa mãn điều kiện tại điều 189 luật đất đai, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định (điểm c, khoản 1, điều 175 luật đất đai 2013, đồng thời việc mua bán cùng điều kiện áp dụng này chỉ được thực hiện đối với đối tượng là Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm ). Trong đó, điều kiện tại điều 189 luật đất đai như sau:

“Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”.

Quy trình chung để bán tài sản gắn liền với đất thuê: khoản 5 điều 79 nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau

- Thực hiện mua bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Sau khi nhận hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản;

- Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

- Trường hợp mua bán tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.

2. Trình tự thủ tục các bước thực hiện bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

Trình tự thủ tục, hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm được quy định tại điều 79 của nghị định 43/2014/NĐ- CP được thực hiện cụ thể theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin phép bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước

Người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện mua bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự, nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trong đó, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu – Bản chính);

- Tổ chức chuyển nhượng và tổ chức nhận chuyển nhượng có Văn bản xin chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm và đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Bản chính);

- Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài những giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định (Bản chính);

Bước 2: Thẩm tra hồ sơ, thẩm định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Trong thời hạn tám (08) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thực tế sử dụng đất và thẩm tra hồ sơ, trường hợp đủ điều kiện thì trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh ra Quyết định.

Trường hợp phải bổ sung hồ sơ thì trong thời hạn ba (03) ngày làm việc phải thông báo bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung hồ sơ không tính trong thời hạn của thủ tục).

Căn cứ Văn bản thông báo kết quả thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường, các bên làm thủ tục ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định và chuyển 01 bản Hợp đồng (bản chính) cho Sở Tài nguyên và môi trường trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng

Bước 3: Xác định đơn giá thu tiền tiền thuê đất (nếu có) khi nhận được hồ sơ về xin bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước

Sở Tài nguyên và Môi trường luân chuyển hồ sơ và thực hiện xác định giá trị thửa đất, gửi Thông báo thông tin địa chính đến Cục thuế (đối với trường hợp giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng); Thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá gửi Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể của Thành phố thẩm định và hoàn thiện trình UBND tỉnh phê duyệt theo quy định (đối với trường hợp giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên).

Bước 4: Thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng thuê đất (nếu có) đối với bên nhận tài sản từ bên bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước

Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ khi nhận được Thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế (nếu có), Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, soạn thảo Hợp đồng, phụ lục Hợp đồng, thanh lý Hợp đồng thuê đất chuyển đơn vị ký.

Trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ khi nhận dự thảo Hợp đồng, phụ lục Hợp đồng, thanh lý Hợp đồng từ tổ chức, đơn vị sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường ký Hợp đồng chính thức, trả hợp đồng thuê đất cho tổ chức.

Tổ chức sử dụng đất nộp bổ sung Thông báo xác định đơn giá thuê đất của cơ quan thuế.

Các nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành gồm: Phí thẩm định hồ sơ, Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận, Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, Lệ phí Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính, Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức đã hoàn thành thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước

Trong thời hạn mười bốn (14) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ: Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra, thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận, đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận, ký thông báo gửi cơ quan thuế, người sử dụng đất về kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà, đất theo quy định; chỉnh lý cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai.

Sau khi tổ chức thực hiện xong nội dung theo thông báo gửi cơ quan Thuế, nộp đủ văn bản hoặc chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có), Sở Tài nguyên và môi trường trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trường hợp phải bổ sung hồ sơ thì trong thời hạn ba (03) ngày làm việc phải thông báo bổ sung hồ sơ (thời gian đơn vị bổ sung hồ sơ không tính trong thời hạn nêu trên).

Trên đây là toàn bộ bài tư vấn của Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam.

Mọi thắc mắc xin liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

(ĐAT)