English 
QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT RA SAO KHI NHÀ ĐẦU TƯ VI PHẠM
QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT RA SAO KHI NHÀ ĐẦU TƯ VI PHẠM
Trong những ngày qua, câu chuyện về việc thu hồi giấy chứng nhận cho người mua nhà, hay còn gọi là sổ hồng tại các dự án chung cư do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên và Công ty cổ phần sản xuất - xuất nhập khẩu Bemes (Tập đoàn Mường Thanh) đầu tư hoặc hợp tác đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội đã thu hút sự chú ý của dư luận. Điều này khiến cho nhiều hộ dân sinh sống tại đây cảm thấy bất an, lo lắng khi không biết “số phận” những căn hộ của mình sẽ đi về đâu. Câu hỏi được đặt ra trong sự việc này “ Quyền lợi của người mua nhà được giải quyết ra sao khi nhà đầu tư vi phạm?”
Vấn đề cấp và thu hồi Sổ đỏ
Quyền sở hữu nhà ở đã được Hiến pháp, Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật đất đai bảo hộ. Việc nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nghĩa vụ của Nhà nước chứ không phải quyền của Nhà nước. Hơn nữa việc xác lập quyền đối với nhà ở không phải là khi được cấp “sổ hồng” trong tay, việc nhà nước không cấp chỉ là không đủ điều kiện để chủ sở hữu nhà ở đem tài sản tham gia các giao dịch khác như thế chấp, cầm cố, chuyển quyền sở hữu. Người dân vẫn có quyền sở hữu nhà ở theo các quy định sau của pháp luật:
- Thứ nhất, Điều 223 về “Xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng” Bộ luật Dân sự năm 2015: “ Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu tài sản đó.”
- Thứ hai, Điều 12.3 về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014: “Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư”.
- Thứ ba, Điều 19.5 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Như vậy, theo các quy định của pháp luật hiện hành thì thời điểm xác lập quyền sở hữu với nhà ở là khi bên mua đã chuyển giao đủ tiền cho bên bán. Hơn nữa, chúng ta cũng phải đính chính lại việc nhà nước thu hồi sổ đỏ là để đính chính lại, cấp lại GCNQSDĐ chứ không phải là không thừa nhận quyền sở hữu đối của người dân đối với căn hộ đó.
Việc nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại điều 106 Luật Đất đai:
“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.
Chủ đầu tư các dự án trên đã thực hiện nhiều sai phạm, quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận, khi thẩm định hồ sơ pháp lý đã không kiểm tra chặt chẽ, dẫn đến có sai sót trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án do đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể thu hồi lại “sổ hồng”.
- Quyền lợi của người dân
Trong trường hợp này, người dân được coi là người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự theo quy định tại điều 133 BLDS 2015 về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“ 2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”
Các chủ đầu tư bán các căn hộ trên là lỗi của chủ đầu tư chứ người dân không thể biết rõ được tình trạng pháp lý của những dự án này, khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì được cấp sổ hồng. Giao dịch dân sự của người dân đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước, việc thực hiện giao dịch của người dân và bên chủ đầu tư dựa trên giao dịch được đăng ký tại cơ quan nhà nước nên họ được pháp luật bảo vệ, giao dịch mua bán nhà sẽ không bị tuyên vô hiệu. Từ vụ việc trên cũng là lời cảnh tỉnh cho người dân có ý định mua nhà nên tìm hiểu tình trạng pháp lý của các dự án này, đồng thời pháp luật cũng cần quy định rõ hơn nữa trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp GCNQSDĐ.
Trên đây là bài viết của chúng tôi về Quyền lợi của người mua nhà được giải quyết ra sao khi nhà đầu tư vi phạm. . Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
(Thu Giang)
--------------------------------------------------------------
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
---------------------------------------------
Xem thêm bài viết có liên quan:
- Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tư vấn điều kiện, trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
