Những trường hợp nào không được phép sang tên sổ đỏ theo pháp luật hiện hành?

1. Sang tên sổ đỏ là gì?

Về mặt pháp lý, hiện chưa có văn bản nào quy định chính thức về khái niệm 'Sổ đỏ'. Đây thực chất là tên gọi thông thường mà người dân dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xuất phát từ màu đỏ đặc trưng của trang bìa mẫu giấy này.

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng nhất để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng) hợp pháp của người dân.

Đặc biệt, Luật đất đai 2024 khẳng định: Các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của các Luật trước đây vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý tương đương với giấy chứng nhận cấp theo luật mới.

Vậy, sang tên sổ đỏ là thuật ngữ sử dụng khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật đất đai 2024, kết quả của quá trình sang tên sổ đỏ thường được thể hiện qua một trong hai hình thức sau:

- Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (sổ hồng mới) đứng tên chính mình.

- Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng không được cấp sổ mới, mà thông tin thay đổi được ghi nhận (đính chính) trực tiếp tại trang 3 hoặc trang 4 của giấy chứng nhận cũ.

Dù là cấp mới hay xác nhận vào trang bổ sung, giá trị pháp lý về quyền sở hữu của người mua là như nhau.

2. Để sang tên được sổ đỏ cần những điều kiện gì? (Điều kiện bên chuyển nhượng)

Để một giao dịch chuyển nhượng thành công, trước hết thửa đất và người bán (người chuyển nhượng) phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần.

Căn cứ theo quy định mới nhất tại Điều 45 Luật đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi thỏa mãn các điều kiện sau:

- Phải có Giấy chứng nhận: Đất bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp khác theo quy định (trừ trường hợp thừa kế quy định tại Luật này). Đất chưa có sổ, đất giấy tay rất khó để thực hiện sang tên hợp pháp.

- Đất không có tranh chấp: Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước, Tòa án hoặc Trọng tài.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Đất không đang trong tình trạng bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.

- Trong thời hạn sử dụng đất: Đất phải còn hạn sử dụng tại thời điểm giao dịch. Nếu đất hết hạn, chủ đất phải làm thủ tục gia hạn trước khi bán.

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không bị Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

3. Các trường hợp không được sang tên Sổ đỏ (Trường hợp cấm nhận chuyển nhượng)

Ngoài việc bên bán phải đủ điều kiện (ở mục 2), thì bên mua (người nhận chuyển nhượng) cũng phải thuộc đối tượng được phép nhận. Nếu rơi vào các trường hợp "cấm" hoặc "hạn chế" dưới đây, việc sang tên Sổ đỏ sẽ không thể thực hiện.

Căn cứ khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

- Tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch).

- Cá nhân: Nếu cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

- Các đối tượng đặc biệt bị pháp luật hạn chế Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật quy định không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì không được sang tên.

Như vậy, để sang tên sổ đỏ thành công cần đồng thời đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đất và bên bán đủ 05 điều kiện tại mục 2.

- Bên mua không thuộc các trường hợp bị cấm tại mục 3. Chỉ cần vướng một trong các yếu tố trên, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ.

Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về tư vấn về những trường hợp không được phép sang tên sổ đỏ. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Chí Lâm; Ngày viết: 04/12/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: