NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1. Khái niệm về tranh chấp đất đai

Khái niệm “tranh chấp đất đai” đã đưc đề cập ngay từ Luật Đất đai năm 1987, song chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, nội dung này mới được định nghĩa rõ ràng. Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục kế thừa và quy định cụ thể tại khoản1. Khái niệm về tranh chấp đất đai 47 Điều 3 như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Theo quy định này, phạm vi của tranh chấp đất đai là rất rộng, bao gồm mọi loại tranh chấp phát sinh từ quan hệ pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, để thuận tiện cho việc áp dụng và khởi kiện, cần hiểu tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp hơn – tức là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất (như tranh chấp ranh giới, lấn chiếm, v.v.).
Cách hiểu này được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

2. Hòa giải tại UBND cấp xã – điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi các bên tranh chấp đất đai không tự hòa giải được thì phải gửi đơn đề nghị hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Đồng thời, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng khẳng định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.”Tuy nhiên, với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng, thừa kế, hoặc chia tài sản chung là đất, thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

=> Như vậy, chỉ các tranh chấp nhằm xác định người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc hòa giải tại cấp xã.

3. Giải quyết tranh chấp khi đất đã có Sổ đỏ

Nếu việc hòa giải tại UBND cấp xã không thành, và đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), các bên chỉ có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự.

4. Giải quyết tranh chấp khi đất chưa có Sổ đỏ

Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, sau khi hòa giải không thành, các bên được tùy chọn một trong hai cách xử lý:

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân, hoặc

- Đề nghị UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết, tùy từng trường hợp cụ thể.

5. Đánh giá khả năng thắng kiện trước khi khởi kiện

Lý do cần xem xét

Trước khi nộp đơn khởi kiện, người khởi kiện nên đánh giá khả năng thắng kiện, bởi:

- Nếu thua kiện, người khởi kiện phải chịu án phí và các chi phí khác;

- Quá trình tố tụng thường kéo dài và tốn thời gian.

Căn cứ pháp lý

Theo Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có nghĩa vụ tự thu thập và cung cấp chứng cứ để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ.
Điều 93 của Bộ luật này cũng quy định:

“Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật, được đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân giao nộp, xuất trình cho Tòa án... và được sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án.”

Để được công nhận là chứng cứ hợp pháp, tài liệu phải đáp ứng đủ ba yếu tố:

- Khách quan (phản ánh sự thật),

- Liên quan đến vụ án,

- Hợp pháp (thu thập đúng trình tự, quy định pháp luật).

Chỉ khi có chứng cứ đầy đủ, người khởi kiện mới có cơ hội thắng kiện cao hơn.

6. Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền và cách nộp đơn

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cần xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp và theo lãnh thổ.
Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35, cùng điểm c khoản 1 Điều 39, đơn khởi kiện phải ghi rõ:

“Tòa án nhân dân [tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trực thuộc trung ương] nơi có đất tranh chấp.”

Sau khi hoàn tất, người khởi kiện có thể nộp đơn bằng một trong ba hình thức:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án (phổ biến nhất);

- Gửi qua bưu điện;

- Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

7. Thời hạn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời gian giải quyết vụ án tranh chấp đất đai ở giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:

Thời hạn chuẩn bị xét xử: tối đa 06 tháng

- Thông thường: 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan: có thể gia hạn thêm 02 tháng.

- Thời hạn mở phiên tòa: tối đa 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Trong 01 tháng Tòa phải mở phiên tòa, nếu có lý do chính đáng có thể kéo dài thêm 01 tháng.

=> Tổng thời gian tối đa từ khi thụ lý đến khi mở phiên tòa sơ thẩm là 08 tháng, chưa tính các trường hợp hoãn, tạm đình chỉ hoặc kéo dài vì lý do khác.
Trên thực tế, nhiều vụ án có thể kéo dài hàng năm.

8. Án phí khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

9. Kết luận

Trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai, người dân cần hiểu rõ loại tranh chấp, tuân thủ thủ tục hòa giải, xác định đúng thẩm quyền của Tòa án, chuẩn bị chứng cứ đầy đủ, và xem xét kỹ khả năng thắng kiện.
Việc nắm vững các quy định này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tiết kiệm thời gian và chi phí khi tham gia tố tụng.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 10/11/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan:

- LUẬT SƯ TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI NHANH NHẤT, CHÍNH XÁC

- HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÓ PHẢI LÀ BẮT BUỘC?

- ĐIỀU KIỆN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT