English 
LUẬT SƯ TƯ VẤN SANG TÊN SỔ ĐỎ KHI CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn và mang ý nghĩa rất quan trọng đối với người dân. Hiện nay nhu cầu thực hiện chuyển nhượng đất diễn ra rất mạnh mẽ. Nhưng trên thực thế không phải người dân nào cũng biết trình tự thủ tục để sang tên sổ đỏ. Chính vì thế, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ đồng hành cùng bạn giải đáp thắc mắc trong bài viết dưới đây.
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Công chứng 2014;
- Luật Đất đai 2013;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của BTC quy định chế độ thu, giảm, quản lý, sử dụng chứng minh phí; chứng thực; tiêu chuẩn xác định phí, chứng chỉ nghề nghiệp có điều kiện; chứng minh hoạt động phòng văn bản miễn phí; chứng chỉ thẻ cấp phí;
- Nghị định 01/2017/ND-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định định chi tiết thi hành luật đất đai.
II. Nội dung tư vấn
1. Quy định của pháp luật về sang tên sổ đỏ
* Sang tên sổ đỏ là gì?
- Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ tiếp tục đăng ký động khi chuyển tặng, tặng cho, thừa kế nhà, đất. Biến đăng ký có thể được xác định bằng chứng chỉ, cụ thể:
- Dành 1 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, sang tên Sổ đỏ về bản chất là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi người nhận chuyển nhượng (người mua), nhận quà cho, người kế thừa sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp hợp đã được cấp giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,… Theo đó, khi chuyển tặng, tặng cho, cấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động (phải sang tên).
* Có bắt buộc phải sang sổ đỏ tên?
Mục 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp bằng chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,...
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến (phải sang tên).
* Thời gian đăng ký của biến
Theo khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, quà tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Riêng đối với trường hợp quyền kế hoạch sử dụng đất thì đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, quà tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa động mà không đăng ký biến thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
2. Quy định của pháp luật về sang tên sổ đỏ khi được tặng, tặng cho
2.1. Điều kiện để được sang tên Sổ đỏ
* Điều kiện bán hàng
Phần 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển quà, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo dự án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông thường sang tên khi thực hiện quyền chuyển nhượng chỉ cần có đủ 04 điều kiện trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013; chuyển nhượng có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai.
* Điều kiện bên mua
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận quà, nhận quà cho quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp pháp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc sản của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi trường hợp được chuyển mục tiêu sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt quyền.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ định luật, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc sản, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc sản.
Như vậy, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải không thuộc 1 trong 4 trường hợp trên thì mới được phép nhận chuyển nhượng, nhận quà cho.
2.2. Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng quà
Gồm 03 bước:
Bước 1: công chứng đồng tặng, tặng cho
* Các tờ giấy cần chuẩn bị:
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Chứng minh năm 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Bên chuyển nhượng, quà tặng cho:
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ);
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn Footcông dân hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng);
+ Sổ hộ khẩu;
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn);
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
- Bên nhận chuyển nhượng, nhận quà cho:
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn chân công dân hoặc hộ chiếu;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Bằng chứng chứng minh quan hệ nhân vật (đăng ký kết hôn).
- chứng minh bằng chứng được chuẩn hóa theo mẫu của bằng chứng của tổ chức hành nghề nghiệp vụ, các bên đồng ý theo quy định: Bên nào có yêu cầu bằng chứng thì phải có bằng chứng miễn phí (trừ các bên có ý kiến khác).
- Ngoài các tờ giấy trên, các bên có thể soạn thảo trước đồng hoặc yêu cầu tổ chức chứng minh thảo luận.
* Chứng chỉ thực hiện công việc
* Phí công chứng:
Căn cứ chứng minh tính năng:
- Tranh luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)
Theo chi tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, trình độ thu phí được chứng minh dựa trên quyền giá trị sử dụng đất.
- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, nhà giá trị ở công trình xây dựng trên đất.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
* Người có khai báo nghĩa vụ, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước liên hệ
- Thuế thu nhập cá nhân:
Người chuyển nhượng có nghĩa vụ khai, phụ khi chuyển nhượng
Thời gian kê khai:
+ Nếu hợp lý không đồng tình với việc người mua thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải miễn thuế sơ khai.
+ Nếu hợp lý có sự thỏa thuận thay thế thì hạn chế hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục tiếp tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm phó hồ sơ sang tên).
- Lệ phí trước bạ:
Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ khai, phụ khi chuyển nhượng.
Thời hạn kê khai:
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế miễn phí cùng với thời gian thực hiện thủ tục tiếp tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm hồ sơ sang tên).
- Sở hữu hồ sơ xác minh:
Người mua có nghĩa vụ khai, phụ khi chuyển nhượng.
*Lưu ý: Các bên được phép đồng ý miễn phí.
Bước 3: Nop hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)
* Soạn hồ sơ:
- Thành phần hồ sơ:
Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì tặng hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hộp đồng tặng quà, quà tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
+ Bản gốc đã được chứng nhận;
+Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
+ Các tờ giấy làm cơ sở xác định thuộc tính được miễn thuế (nếu có);
+ Bản chính quy tắc phí trước liên theo Mẫu số 01;
+ Giấy tờ chứng minh tài sản miễn phí trước đó (nếu có).
- Nơi xác định hồ sơ:
+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân phụ trách tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
* Tiếp nhận, giải quyết:
- Sau khi tiếp tục nhận hồ sơ, Văn phòng đăng đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính chính.
- Sau khi nhận được thông báo trả tiền (thuế, lệ phí) thì phải tuân theo thông báo.
- Văn phòng đăng ký đất đai nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho giấy chứng nhận.
* Thời gian giải quyết:
Diện 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/ND-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hợp lệ hồ sơ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
- Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp theo hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, giám đốc thời gian biểu.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về tư vấn sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Phùng Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com
Trang web: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn
Xem chúng bài biết liên quan:
Tư vấn điều kiện, trình tự, thủ tục sang tên đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
