Di sản là đất chưa có sổ đỏ có chia thừa kế được không?

Trong thực tiễn giải quyết thừa kế, một trong những vướng mắc phổ biến là trường hợp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ). Nhiều người cho rằng đất chưa có sổ đỏ thì không được chia thừa kế, dẫn đến tranh chấp kéo dài hoặc bỏ lỡ quyền lợi hợp pháp. Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới liên quan đến điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, vì vậy cần làm rõ: đất chưa có sổ đỏ có được coi là di sản thừa kế hay không và có được chia thừa kế không.

1. Di sản thừa kế là gì theo pháp luật hiện hành?

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là một loại tài sản và có thể trở thành di sản thừa kế nếu thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chết.

Như vậy, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc đã có sổ đỏ hay chưa, mà nằm ở chỗ người chết có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không.

2. Di sản là đất chưa có sổ đỏ có được chia thừa kế theo Luật Đất đai 2024 không?

2.1. Nguyên tắc chung theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 không phủ nhận quyền thừa kế đối với đất chưa có Giấy chứng nhận. Theo tinh thần chung của luật, Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý để Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất, nhưng không phải là điều kiện duy nhất để xác lập quyền thừa kế.

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 (quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất), người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi đáp ứng điều kiện theo luật, trong đó có trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để được cấp.

2.2. Đất chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ

Trường hợp người chết sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024, thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là di sản thừa kế.

Trong trường hợp này, những người thừa kế có thể:

Thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế;
Đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu để được cấp Giấy chứng nhận đứng tên những người thừa kế theo quy định.

2.3. Đất chưa có sổ đỏ và chưa đủ điều kiện cấp sổ

Ngược lại, nếu thửa đất chưa có sổ đỏ và không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024 (ví dụ: lấn chiếm đất, sử dụng sai mục đích, đang có tranh chấp chưa được giải quyết), thì không đủ cơ sở pháp lý để xác định là di sản thừa kế.

Trong trường hợp này, việc yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất sẽ không được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận cho đến khi tình trạng pháp lý của thửa đất được làm rõ.

3. Cách giải quyết khi di sản là đất chưa có sổ đỏ

3.1. Khai nhận và phân chia di sản thừa kế

Việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được thực hiện nếu chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của người chết thông qua các giấy tờ, tài liệu theo quy định của pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, việc sang tên quyền sử dụng đất cho người thừa kế chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai và được cấp Giấy chứng nhận.

3.2. Tranh chấp thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Việc hòa giải là bước cần thiết để làm rõ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và xác định có hay không quyền sử dụng đất hợp pháp làm căn cứ chia thừa kế.

4. Sự thay đổi của Luật Đất đai 2024

4.1. Về điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Luật Đất đai 2013 (Điều 168) cho phép thực hiện quyền thừa kế đối với đất chưa có Giấy chứng nhận trong một số trường hợp nhất định, nhưng quy định còn phân tán và phụ thuộc nhiều vào việc có hay không các loại giấy tờ quy định tại Điều 100.

Luật Đất đai 2024 tiếp cận theo hướng thực chất hơn, tập trung vào tiêu chí “đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận” thay vì chỉ dựa vào việc có sổ đỏ tại thời điểm mở thừa kế.

4.2. Về xử lý tranh chấp

Theo Luật Đất đai 2013, hòa giải tại UBND cấp xã chỉ bắt buộc đối với một số loại tranh chấp đất đai. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 mở rộng phạm vi bắt buộc hòa giải, áp dụng đối với mọi tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ.

Điều này giúp thống nhất trình tự giải quyết tranh chấp và hạn chế tình trạng khởi kiện khi chưa làm rõ yếu tố đất đai tại cơ sở.

Người thừa kế cần lưu ý rằng việc chia thừa kế đất chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc được tự do định đoạt quyền sử dụng đất ngay lập tức. Quyền này chỉ được thực hiện đầy đủ sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, nếu đất đang có tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý, việc chia thừa kế chỉ có thể thực hiện sau khi các vướng mắc này được giải quyết.

Kết luận

Theo Luật Đất đai 2024, di sản là quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được chia thừa kế, với điều kiện thửa đất đó đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và người chết có quyền sử dụng đất hợp pháp. So với Luật Đất đai 2013, quy định mới thể hiện cách tiếp cận linh hoạt và thực chất hơn, đồng thời siết chặt trình tự giải quyết tranh chấp thông qua cơ chế hòa giải bắt buộc tại cơ sở. Việc nắm rõ các quy định này giúp người thừa kế bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện thủ tục thừa kế đất đai.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về Chia thừa kế với di sản là đất chưa có sổ đỏ. Mong rằng qua bài viết, công ty của chúng tôi đã có thể giúp bạn giải đáp được phần nào băn khoăn, thắc mắc và giúp bạn có thể nắm được những nội dung cơ bản về vấn đề này.

_______________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thị Hương Lan; Ngày viết: 22/01/2026)

___________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn