ĐẤT QUY HOẠCH CÓ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG

Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn và rất quan trọng đối với người dân. Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất thuộc diện quy hoạch muốn bán đất nhưng không biết đất trong quy hoạch có được phép bán không? Sau đây Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc và cung cấp cho bạn những vấn đề liên quan đến vấn đề trên.

I. Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai 2013.

II. Nội dung tư vấn

1. Đất quy hoạch là gì?

* Căn cứ theo khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013:

- Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Đất quy hoạch là phần đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương. Phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.

Ví dụ như:

+ Quy hoạch xây dựng khu dân cư;

+ Quy hoạch đường sắt;

+ Quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương. Đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Và đây cũng là cơ sở để:

+ Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất;

+ Cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất;

+ Cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Mỗi địa phương đều sẽ có quy hoạch đất dựa trên quỹ đất và tình hình thực tế địa phương đó. Việc quy hoạch này cũng không mang tính chất cố định, mãi mãi mà sẽ được điều chỉnh theo từng thời kỳ tùy theo tình hình thực tế để đảm bảo sự phù hợp nhất.

2. Bao lâu sẽ bị thu hồi đất dính quy hoạch

- Theo Khoản 3 Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh.

- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất vẫn tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế.

3. Trường hợp được bán đất quy hoạch

Để chuyển nhượng đất trong diện quy hoạch cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

* Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện

Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bạn hoàn toàn được quyền mua bán, cũng như tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện

- Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

- Trong trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, đối với trường hợp này bạn vẫn có thể tiến hành mua bán, sang tên, chuyển nhượng đất trong quy hoạch cho tới khi có quyết định thu hồi đất, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra và sẽ bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…

4. Điều kiện để mua bán đất quy hoạch

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

- Có sổ đỏ, trừ 02 trường hợp sau:

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán;

+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền bán đất khi: trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

- Có quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về tư vấn chuyển nhượng đất trong quy hoạch. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

(Phùng Tú Anh)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 1, Toà nhà CT 1 - SUDICO Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì, đường Vũ Quỳnh, P. Mỹ Đình 1, Q. Nam Từ Liêm, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com ; https://luatsuch0ban.vn

Bài viết liên quan:

Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

Thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất