English 
ĐẤT ĐAI CHƯA SỔ ĐỎ CÓ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG
ĐẤT ĐAI CHƯA SỔ ĐỎ CÓ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG
Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa rất quan trọng với người dân. Trong thực tế hiện nay có nhiều mảnh đất chưa có sổ đỏ và nhu cầu thực hiện chuyển nhượng đất diễn ra rất mạnh mẽ. Khi mua đất, ngoài giá bán thì người mua thường quan tâm tới việc người bán có giấy tờ hay không và có thắc mắc rằng Đất chưa có sổ đỏ thì có được chuyển nhượng hay không? Công ty Luật HTC sẽ tư vấn giúp bạn giải đáp thắc mắc.
I. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
II. Nội dung tư vấn
1. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2. Thế nào là đất chưa có sổ đỏ?
- Đất chưa có sổ đỏ là đất chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Do không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Trường hợp này không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- có sổ đỏ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật này;
- Đất không tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
3. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ.
Giai đoạn 1: làm Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp Tỉnh thành thố chưa có văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh thì nộp hồ sơ tại UBND cấp quận, huyện, thị xã.
- Thời hạn giải quyết: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lễ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh thế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bước 1: chuẩn bị hồ sơ công chứng
Các bên cần chuẩn bị 01 bộ giấy tờ sau:
- Bên chuyển nhượng:
+ Sổ đỏ;
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhận dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
- Bên nhận chuyển nhượng:
+ Phiếu yêu cầu công chứng;
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
- các bên có thể soạn thảo trước hợp đồng hoặc yêu cầu tổ công chứng soạn thảo.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
* Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cát bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:
- Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
+ Bản chính Tờ kê khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao chụp đó.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
+ Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)
* Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
- Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sử đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Sổ đỏ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
+ Các giấy tờ chứng minh nhân thân.
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
+ Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
+ Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn sang tên sổ đỏ:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
=> Nếu đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp Sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa đất đó thì phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Làm Sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có Sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.
(Phùng Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm bài viết liên quan:
Tư vấn điều kiện, trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
