English 
ĐẤT ĐAI CHƯA SỔ ĐỎ CÓ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG
ĐẤT ĐAI CHƯA SỔ ĐỎ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG
Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn và mang ý nghĩa rất quan trọng đối với người dân. Trong thực tế hiện nay có nhiều mảnh đất chưa có sổ đỏ và nhu cầu thực hiện chuyển nhượng đất diễn ra rất mạnh. Khi mua đất, ngoài giá bán thì người mua thường quan tâm tới việc làm có giấy tờ hay không và có thắc mắc rằng Đất chưa có sổ đỏ thì có được chuyển nhượng hay không? Công ty Luật HTC sẽ tư vấn giúp bạn giải đáp thắc mắc.
I. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- Nghị định 43/2014/ND-CP
II. Nội dung tư vấn
1. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2. Thế nào là đất chưa có sổ đỏ?
- Đất chưa có sổ đỏ là đất chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bằng chứng pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Trường hợp này không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- có sổ đỏ, trừ trường hợp quy định tại tài khoản 3 Điều 186 và tài khoản 1 Điều 168 Luật này;
- Đất không tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo dự án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
3. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ.
Giai đoạn 1: làm Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/ND-CP.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng cấp Giấy đỏ cho đất).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Soạn hồ sơ
Hồ sơ sơ bộ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp tỉnh thành phố chưa có văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh thì phụ hồ sơ tại UBND cấp quận, huyện, thị xã.
- Thời hạn giải quyết: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lý; không quá 40 ngày với các xã miền cao, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh thế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Lập và chuyển nhượng chứng chỉ hợp lệ
Bước 1: chuẩn bị hồ sơ chứng minh
Các bên cần chuẩn bị 01 tờ giấy sau:
- Bên chuyển nhượng:
+ Sổ đỏ;
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhận dân hoặc thẻ căn Chân công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân nhân;
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
- Bên nhận chuyển nhượng:
+ chứng chỉ yêu cầu;
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn Footcông dân còn hạn sử dụng;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân vật.
- các bên có thể chỉnh sửa đồng bộ trước đó hoặc yêu cầu biên tập tổ hợp.
Bước 2: Chứng nhận đồng chuyển nhượng
* Ke khai định nghĩa tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cát bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước địa chỉ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính chính như sau:
- Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước liên hệ bao gồm:
+ Khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
+ Bản chính quy kê khai phí trước liên theo Mẫu số 01.
+ Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân cam kết trách nhiệm vào bản sao chụp đó.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Các tờ giấy làm căn cứ xác định thuộc tính được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
- Thời hạn khai thuế hồ sơ, lệ phí:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay thế cho bên bán thì phó mặc hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì phó mặc hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
+ Sơ yếu lý lịch khai báo phí trước danh bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký đại động đất đai (sang tên Sổ đỏ)
* Code hồ sơ sang tên Sổ đỏ
- Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Sổ đỏ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng thực.
+ Các giấy tờ chứng minh nhân thân.
- Trình tự thực hiện:
Bước 1: Soạn hồ sơ
Tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố tỉnh thuộc nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Quyết định yêu cầu
+ Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người hát tên Sổ đỏ phải phụ và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
+ Mã tiền theo thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4: Trả kết quả
Timeline sang sổ đỏ:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hợp lệ hồ sơ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp theo hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, giám đốc thời gian biểu.
=> Nếu đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp Sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa đất đó thì phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt quân, vì nếu không có Sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.
(Phùng Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com
Trang web: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm bài viết liên quan:
Tư vấn điều kiện, trình tự, thủ tục sang tên đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
