Đất chưa có sổ đỏ có khởi kiện tranh chấp được không?

Từ trước đến nay, đất đai luôn là vấn đề tồn tại nhiều tranh chấp. Một trong số đó, tiêu biểu là hiện tượng tranh chấp đất đai đối với đất chưa có sổ đỏ. Mọi người băn khoăn đối với đất chưa có sổ đỏ thì có khởi kiện tranh chấp được không? Dựa trên nhu cầu của thị trường, công ty Luật TNHH HTC Việt Nam cung cấp thông tin về việc đất chưa có sổ đỏ có khởi kiện tranh chấp được không.

1. Một số khái niệm cần biết

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất không có sổ đỏ, họ có thể đưa ra những tờ giấy liên quan chứng minh cho công việc sử dụng đất của mình, cụ thể là những tờ giấy theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở Gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở liền kề với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất làm cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của phủ Chính.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (không có cửa sổ đỏ và không có giấy tờ khác theo Điều 100 Luật Đất đai 2013) thì việc giải quyết chấp nhận thực hiện dựa trên các căn cứ sau:

- Một là, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

- Hai là, thực tế tích tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng bên ngoài tích tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

- Ba là, sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang được chấp nhận với các mục tiêu, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt;

- Bốn là, chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

- Năm là, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Còn “Đất chưa có sổ đỏ” là đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

“Tranh chấp đất đai” là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024.

2. Đất chưa có sổ đỏ có khởi kiện tranh chấp được không?

Đất không có sổ đỏ vẫn có thể khởi kiện về tranh chấp đất đai. Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (đối tượng khởi kiện là quyết định giải quyết tranh chấp).

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành. Nếu các bên tranh chấp có khởi kiện hoặc khiếu nại thì:

+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (đối tượng khởi kiện là quyết định giải quyết tranh chấp).

Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

3. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Tòa được thực hiện theo trình tự quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bao gồm 7 bước sau:

* Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

* Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua bưu điện đến TAND có thẩm quyền

* Bước 3: Tòa kiểm tra hồ sơ và xử lý đơn khởi kiện. Sau khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai, Tòa án thực hiện các công việc sau:

- Trong vòng 3 ngày: Chánh án Tòa án phân công 1 Thẩm phán chịu trách nhiệm xử lý hồ sơ.

- Trong vòng 5 ngày (kể từ ngày được phân công): Thẩm phán tiến hành xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và:

+ Yêu cầu người khởi kiện bổ sung, sửa đổi nếu hồ sơ không hợp lệ.

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo đúng quy định nếu hồ sơ hợp lệ.

* Bước 4: Tòa thụ lý vụ án, thông báo nộp tạm ứng án phí.

- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai và gửi thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện.

- Trong thời hạn không quá 7 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo người khởi kiện phải hoàn tất nộp tạm ứng án phí và gửi biên lai đến Tòa (trừ các trường hợp được miễn án phí theo quy định của pháp luật).

- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án, gửi thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan về việc đã thụ lý vụ án trong thời hạn 3 ngày.

* Bước 5: Tòa tổ chức phiên hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được tiến hành trong giai đoạn chờ xét xử:

- Nếu hòa giải thành: Tòa lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai (có đầy đủ chữ ký của các bên tham gia) và ban hành quyết định công nhận thỏa thuận của các bên.

- Nếu hòa giải không thành: Tòa tiếp tục giải quyết vụ án theo đúng trình tự tố tụng dân sự.

* Bước 6: Tòa tổ chức xét xử sơ thẩm.

Tòa án căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các bên liên quan trong phiên xét xử và các quy định của pháp luật hiện hành để xem xét, ra quyết định sau cùng.

* Bước 7: Tòa ban hành bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

___________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Mai Ninh; Ngày viết: 3/7/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn