Đất cần thỏa mãn điều kiện gì để được đền bù khi bị thu hồi đất?

Đất cần thỏa mãn điều kiện gì để được đền bù khi bị thu hồi đất?

Các cá nhân, tổ chức được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 không mặc nhiên được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Để được bồi thường, các chủ thể này phải thỏa mãn một trong các điều kiện tại khoản 2 của điều luật này.

1. Điều kiện để các chủ thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ nhất, các chủ thể trong khoản 1 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Bộ Luật Đất đai 2024.

Thứ tư, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.

Thứ năm, các chủ thể được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy những điều kiện trên nhằm hướng đến việc xác nhận quyền của các chủ thể đang sử dụng đất mà bị thu hồi được liệt kê tại Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Chỉ khi có một trong số các điều kiện trên, các chủ thể tại Khoản 1 Điều 95 mới có đủ điều kiện để bồi thường về đất do bản chất của việc bồi thường là bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất bị thu hồi, nghĩa là phải có quyền sử dụng đối với đất bị thu hồi. Nếu không thể chứng minh quyền đối với đất bị thu hồi thì nghĩa là không có quyền và không được bồi thường.

Xem xét với quy định điều kiện bồi thường về đất tại Luật Đất đai 2013, về cơ bản những điều kiện tại Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 đã có sự kế thừa, tuy nhiên lại quy định rõ ràng hơn, chi tiết hơn trong điều kiện “đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nhưng chưa được cấp”. Đồng thời, việc thay đổi cách thức quy định của Luật mới cũng giải quyết sự bất đồng giữa các quy định tại luật cũ. Theo Luật Đất đai 2013, khi bị thu hồi đất nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích cộng đồng có thể được bồi thường khi có đủ điều kiện cấp GCNQSD nhưng chưa được cấp, xong tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ nữa, như vậy làm sao đáp ứng điều kiện “đủ điều kiện nhưng chưa được cấp”.

Do đó, việc quy định như Luật 2024 vừa đảm bảo phù hợp với bản chất của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, vừa giải quyết được các bất đồng giữa các quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất

Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 95 của Luật Đất đai 2024 bao gồm:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 của Luật Đất đai.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai.

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Thứ năm, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai.

Thứ sáu, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Các trường hợp không được bồi thường về đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

Thứ nhất, các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024:

Một là, Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất quy định tại Điều 96 của Luật này;

Hai là, đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

Ba là, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này;

Bốn là, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê;

Năm là, đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Sáu là, diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này.

Thứ hai, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 của Luật, bao gồm:

Một là, đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá; Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt; Đất có mặt nước chuyên dùng; Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;

Hai là, đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý trong các trường hợp thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp và thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng; Người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất tại khu vực nông thôn; Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà chưa giao, chưa cho thuê sử dụng tại khu vực đô thị thì giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác, sử dụng hoặc tại khu vực nông thôn; quỹ đất do các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập phương án sử dụng đất theo điểm e khoản 2 Điều 181 của Luật này;

Ba là, đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không có nhu cầu sử dụng đất thực hiện trên cơ sở điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế và quy định của pháp luật có liên quan;

Bốn là, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

Năm là, đất chưa sử dụng.

Thứ ba, đất thu hồi trong các trường hợp do vi phạm pháp luật về đất đai; hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật; hoặc do người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất.

Thứ tư, trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Bùi Văn Tuấn; Ngày viết: 23/09/2024)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

________________________________________________________________________