English 
CÓ ĐƯỢC PHÉP XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHÔNG
Hiện nay, cụm từ “đít người đông” không còn quá xa lạ với chúng ta. Do dân số liên tục tăng cao và nhu cầu sử dụng đất xây nhà ngày càng nhiều vì thế nhiều hộ gia đình muốn chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp để xây nhà ở cho con cháu nhưng lại không biết phải làm thế nào, trình tự thủ tục ra sao. Sau đây Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ tư vấn cho bạn các vấn đề thắc mắc.
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 91/2019/ND-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ định về xử lý phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Luật Xây dựng 2014.
II. Nội dung tư vấn
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sản xuất thùy giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng, nuôi dưỡng, trồng rừng,... Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động và đặc biệt không thay thế thế nào là trung tâm, là tiền có thể phục vụ của mọi quá sản xuất. Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục tiêu sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
2. Có được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục tiêu sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao không, bảo vệ các công trình cộng đồng trong lòng đất và theo các quy định của luật pháp có liên quan.
Mà theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp không có mục tiêu để ở. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
3. Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có bị xử phạt không?
Căn cứ điểm dích 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người sử dụng đất tự ý chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là vi phạm luật nên sẽ bị xử lý theo quy định.
Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/ND-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt.
Tùy vào loại đất, vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.
Ngoài ra, người sử dụng đất quân sự phải khôi phục lại tình trạng cấm đầu đất trước khi vi phạm (trừ trường hợp hợp đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/ND-CP); buộc lại số lợi ích bất hợp pháp có thể được thực hiện vi phạm quy định của pháp luật.
4. Làm thế nào để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp?
Theo luật pháp định thì người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục tiêu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (hay thực tế còn gọi là đất thổ cư).
Theo đó, theo quy định tại Điểm d Tài khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục tiêu theo quy định của pháp luật.
* Thủ tục chuyển hướng mục tiêu sử dụng đất thực hiện như sau:
- Người sử dụng đất bảo vệ hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cơ sở tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.
- Hồ sơ xin phép bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
+ Đơn vị cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất;
+ Chứng chỉ được xác nhận về cơ sở tài nguyên và môi trường.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác thực địa chỉ, xác định nhu cầu mục tiêu sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ chính theo quy định của pháp luật; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh sửa cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục tiêu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Sau khi chuyển mục tiêu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục tiêu sử dụng.
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014: trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn tồn tại, khu di tích lịch sử - văn hóa thì người sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng giây trước khi khởi động xây dựng.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về việc tư vấn thủ tục chuyển nhượng mục tiêu sử dụng đất và làm thế nào để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Phùng Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com
Trang web: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn
Bài viết liên quan:
Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ đối với đất được thừa kế
