English 
CÓ ĐƯỢC PHÉP XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHÔNG
Hiện nay, cụm từ “đất chật người đông” không còn quá xa lạ với chúng ta. Do dân số liên tục tăng cao và nhu cầu sử dụng đất xây nhà ngày càng nhiều vì thế nhiều hộ gia đình muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để xây nhà ở cho con cháu mình nhưng lại không biết phải làm như thế nào, trình tự thủ tục ra sao. Sau đây Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ tư vấn cho bạn về vấn đề thắc mắc trên.
I. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Luật Xây dựng 2014.
II. Nội dung tư vấn
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,... Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất. Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.
Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.
2. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mà theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp không có mục đích để ở. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
3. Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị xử phạt không?
Căn cứ diểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là vi phạm pháp luật nên sẽ bị xử phạt theo quy định.
Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt.
Tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP); buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.
4. Làm thế nào để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp?
Theo pháp luật quy định thì người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (hay thực tế còn gọi là đất thổ cư).
Theo đó, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
* Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện như sau:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền.
- Hồ sơ xin phép bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014: trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì người sử dụng đất phải xin giấy phép giây dựng trước khi khởi công xây dựng.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về tư vấn thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất và làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
(Phùng Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 1, Toà nhà CT 1 - SUDICO Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì, đường Vũ Quỳnh, P. Mỹ Đình 1, Q. Nam Từ Liêm, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn
Bài viết liên quan:
Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ đối với đất được thừa kế
