CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án bất dộng sản của mình cho chủ đầu tư khác. Đây là một quy định tiến bộ nhằm tạo điều kiện cho việc hoàn thành dự án, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chủ động trong quá trình ra các quyết định kinh doanh phù hợp với hiện trạng của tổ chức mình và các nhà đầu tư muốn tham gia vào kinh doanh. Để hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, Công ty Luật TNHH HTC VIỆT NAM xin tư vấn ở bài viết dưới đây.

1.Căn cứ pháp lý

- Luật kinh doanh bất động sản 2014;

- Luật đất đai 2013;

- Luật doanh nghiệp 2014;

- Luật đầu tư 2014;

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản;

2. Các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản:

- Chuyển nhượng lại doanh nghiệp thực hiện dự án.

- Chuyển nhượng toàn bộ dự án.

- Chuyển nhượng một phần dự án.

3. Chuyển nhượng lại doanh nghiệp dự án

- Điều kiện chuyển nhượng , vốn góp, chuyển nhượng cổ phần của chủ sở hữu hoặc cổ đông của công ty được áp dụng theo quy định của Luật doanh nghiệp 2014 - Các thủ tục cần thực hiện khi chuyển nhượng doanh nghiệp bao gồm thủ tục điều chỉnh vốn góp, điều chỉnh cổ đông công ty.

4. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án

Thứ nhất, điều kiện để được chuyển nhượng

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Thứ hai, nguyên tắc chuyển nhượng

- Mục đích của việc chuyển nhượng dự án là để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

- Việc chuyển nhượng không làm thay đổi mục tiêu của dự án.

- Việc chuyển nhượng không làm thay đổi nội dung của dự án.

- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

- Việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Thứ ba, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư

- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Thứ tư, về hồ sơ đề nghị chuyển nhượng

- Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a và 08b quy định tại Phụ lục của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản

- Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng:

+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực).

+ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ lục của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản

- Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng:

+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

Thứ năm, về thủ tục

- Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án.

- Trong thời hạn 30 ngày kể đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thời hạn 45 ngày kể từ ngày đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép là thủ tướng chính phủ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì phải tiến hành lấy ý kiến của các cơ quan chuyên ngành, cơ quan quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định

- Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án , các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án.

-Thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai theo quy định pháp luật về đất đai.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về chuyển nhượng dự án bất động sản. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hành đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đền pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

H.T.N

--------------------------------------------------------

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

-----------------------------------------------------------