Cho mượn đất không lập giấy tờ, có đòi lại được không?

Hiện nay, rất nhiều trường hợp một số người cho người thân quen mượn đất mà chỉ bằng lời nói chứ không lập giấy tờ thành văn bản dẫn đến khi có tranh chấp xảy ra thì khó giải quyết. Mọi người thắc mắc cho mượn đất không lập giấy tờ thì có đòi lại được không? Dựa trên nhu cầu của thị trường, công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ giải đáp thắc mắc về vấn đề cho mượn đất không lập giấy tờ, có đòi lại được không.

1. Đất cho mượn không lập giấy tờ, có đòi lại được không?

Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được. Nhưng theo khoản 11 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015 thì bên cho mượn tài sản có quyền “Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý”.

Như vậy, trong trường hợp khi chủ đất cho mượn đất nhưng giữa 2 bên không lập giấy tờ và cũng không nói rõ thời gian mượn, căn cứ theo khoản 1 Điều 499 của Bộ luật Dân sự 2015 thì bên cho mượn có quyền đòi lại đất bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước với bên mượn đất trong một khoảng thời gian hợp lý, để bên mượn đất có sự chủ động chuẩn bị di dời nhà cửa, công trình hoặc thu hoạch tôm, cá, hoa màu… (nếu có) để trả lại đất.

2. Căn cứ để đòi lại đất cho mượn không lập giấy tờ

Nếu các bên không thiết lập đồng mượn hoặc các bản văn chứng minh việc vay đất thì phải chứng minh nguồn gốc đất thông qua:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

+ Những tờ giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước khi đó;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thiết kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở Gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở liền kề với đất ở; Giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất làm cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của phủ Chính.

Ngoài những tờ giấy trên, căn cứ theo Tài khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ sẽ được giải quyết dựa trên các căn cứ sau:

+ Chứng minh về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất làm các bên tranh chấp đất đai đưa ra. Ví dụ: biên lai thu thuế, giấy tờ tài mướn nhân công đào đất, giấy tờ chứng minh khai thác và lợi ích từ đất,…

+ Thực tế tích tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng bên ngoài tích tích đất đang có tranh chấp và bình quân tích tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang được chấp nhận với các mục tiêu, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ sở nhà nước phê duyệt;

+ Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

+ Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp mượn đất trước năm 2004, sau đó tự ý xin cấp GCNQSDĐ: Đã có nhiều trường hợp được cho mượn đất trước năm 2004, sau một thời gian dài sinh sống và canh tác ổn định trên đất đã tự ý làm đơn xin cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013. Trong trường hợp này, người có quyền sử dụng đất thực sự có thể:

- Làm đơn giải thưởng quyết định hành chính của Quận ban nhân dân Huyện nơi có đất đề nghị đính chính thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo Điều 106 Luật Đất đai 2013

- Kèm theo đó là các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ -HĐTP ngày 5/5/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao như sau: “Tranh chấp tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất,…..thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện dịch vụ”

Như vậy, trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất về giao dịch cho mượn đất thì việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không bắt buộc. Chủ thể tranh chấp quyền sử dụng đất có thể làm đơn khởi động gửi trực tiếp đến Tòa án.

Hồ sơ khởi động bao gồm:

+ Đơn khởi kiện

+ Bản sao CMND hoặc CCCD có bằng chứng

+ Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

4. Giải pháp đòi lại đất cho mượn không lập giấy tờ

4.1. Hòa giải tại cơ sở

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai tự hòa giải tại cơ sở, nếu không thể hòa giải được hoặc người mượn không trả đất thì tiến hành gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp để thực hiện hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai trong thời hạn là 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Kết quả xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành phải được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của các bên.

4.2. Khởi kiện tại Tòa án

Sau khi thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành, bên cho mượn đất có thể thực hiện thủ tục khởi kiện người mượn đất tại Tòa án để giải quyết tranh chấp. Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì bên khởi kiện có thể thực hiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp.

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện và tiến hành thủ tục thụ lý nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ và hợp lệ. Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo giấy báo của Tòa án. Vụ án được thụ lý kể từ thời điểm Tòa án nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí từ người khởi kiện. Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án, kể từ ngày thụ lý là từ 4 đến 6 tháng.

5. Vai trò của Luật sư trong việc đòi lại đất cho mượn mà không lập giấy tờ

Trong thực tiễn, nhiều trường hợp vì quan hệ thân quen, tin tưởng giữa người thân, bạn bè hoặc hàng xóm láng giềng mà việc cho mượn đất chỉ được thực hiện bằng lời nói, không lập hợp đồng hoặc bất kỳ giấy tờ nào. Khi phát sinh tranh chấp hoặc bên mượn không chịu trả lại đất, người cho mượn thường gặp nhiều khó khăn trong việc chứng minh quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình. Đây cũng là lúc vai trò của luật sư trở nên cần thiết.

Với kiến thức chuyên sâu về pháp luật đất đai và kinh nghiệm giải quyết tranh chấp, luật sư sẽ đánh giá toàn diện hồ sơ, xác định bản chất của quan hệ pháp lý giữa các bên để từ đó tư vấn phương án xử lý phù hợp với từng vụ việc cụ thể. Luật sư hỗ trợ khách hàng thu thập, hệ thống hóa các chứng cứ có giá trị như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tài liệu về quá trình quản lý, sử dụng đất; lời khai của người làm chứng; tin nhắn, ghi âm, hình ảnh hoặc các chứng cứ khác chứng minh việc giao đất chỉ mang tính chất cho mượn chứ không phải chuyển nhượng hoặc tặng cho.

Không chỉ dừng lại ở việc tư vấn, luật sư còn đại diện khách hàng tham gia thương lượng, hòa giải với bên đang sử dụng đất nhằm tìm kiếm giải pháp tối ưu, hạn chế thời gian, chi phí và những mâu thuẫn kéo dài.

Trong trường hợp tranh chấp không thể giải quyết bằng hòa giải, luật sư sẽ trực tiếp soạn thảo hồ sơ khởi kiện. Sau đó xây dựng chiến lược tố tụng, đại diện hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án. Rồi đưa ra các lập luận và chứng cứ thuyết phục để chứng minh yêu cầu đòi lại đất có căn cứ pháp luật.

Sau khi bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, luật sư tiếp tục hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục thi hành án. Qua đó nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất của thân chủ được khôi phục hoàn toàn trên thực tế.

Có thể nói, trong các vụ việc đòi lại đất cho mượn mà không lập giấy tờ, sự đồng hành của luật sư không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, nâng cao khả năng bảo vệ quyền lợi của người có quyền sử dụng đất mà còn góp phần giải quyết tranh chấp một cách đúng pháp luật, hiệu quả và bền vững.

__________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Mai Ninh; Ngày viết: 3/7/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, Tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn