Tư vấn bảo vệ tài sản thế chấp khi xảy ra tranh chấp với ngân hàng

Tư vấn bảo vệ tài sản thế chấp khi xảy ra tranh chấp với ngân hàng

Tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp với ngân hàng là tình huống thường gặp trong các giao dịch vay vốn. Khi xảy ra tranh chấp, việc bảo vệ tài sản thế chấp không chỉ đòi hỏi người vay phải hiểu rõ các điều khoản hợp đồng mà còn cần nắm vững quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Bên cạnh đó, các bước như thương lượng, khiếu nại hoặc khởi kiện đúng quy trình là yếu tố then chốt để tránh các rủi ro từ việc xử lý tài sản không minh bạch.

1. Quy định về tài sản thế chấp

Căn cứ theo Điều 317,318 BLDS 2015 quy định về việc thế chấp tài sản và loại tài sản thế chấp như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

⇒ Như vậy,thế chấp tài sản là một hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp (người vay) sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng). Tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, nhưng bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản này nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Khi thế chấp tài sản tại ngân hàng, bên thế chấp cần tuân thủ pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình.

3. Về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp theo quy định tại Điều 322,323 BLDS 2015:

Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Đối với bên nhận thế chấp cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

4. Làm thế nào để bảo vệ tài sản thế chấp khi xảy ra tranh chấp với ngân hàng:

a) Kiểm tra kỹ hợp đồng thế chấp

Đọc kỹ các điều khoản hợp đồng: Xem xét cẩn thận hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp để xác định các điều kiện về xử lý tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều này giúp bạn biết được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.

Kiểm tra các điều kiện về quyền xử lý tài sản: Đảm bảo rằng ngân hàng chỉ có thể xử lý tài sản thế chấp khi có vi phạm nghĩa vụ từ phía bạn, và quá trình xử lý phải tuân thủ đúng quy trình pháp luật.

b) Thu thập chứng cứ và tài liệu liên quan

Lưu giữ tài liệu quan trọng: Bao gồm hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp, các biên bản làm việc với ngân hàng, chứng từ thanh toán, và các tài liệu liên quan đến tài sản thế chấp. Những tài liệu này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp xảy ra.

Chứng minh quyền sở hữu tài sản: Cung cấp các giấy tờ chứng minh bạn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thế chấp (ví dụ: giấy chứng nhận quyền sở hữu, sổ đỏ, giấy tờ mua bán).

c) Thương lượng với ngân hàng

Đàm phán về giải pháp: Hãy chủ động thương lượng với ngân hàng để tìm phương án giải quyết hợp lý, chẳng hạn như gia hạn thời gian trả nợ, thỏa thuận lại các điều kiện vay, hoặc đổi phương thức thanh toán.

Đề xuất bán tài sản hoặc tái cấu trúc nợ: Nếu bạn gặp khó khăn tài chính, có thể thương lượng với ngân hàng về việc bán tài sản thế chấp để trả nợ hoặc tái cấu trúc khoản nợ theo lộ trình dài hơn.

d) Giải quyết tranh chấp thông qua pháp lý

Tham khảo luật sư: Khi có tranh chấp, hãy tham khảo ý kiến luật sư để hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Luật sư có thể giúp bạn bảo vệ tài sản hợp pháp và đưa ra các biện pháp xử lý tranh chấp phù hợp.

Khởi kiện tại tòa án: Nếu ngân hàng vi phạm hợp đồng hoặc xử lý tài sản thế chấp trái phép, bạn có thể khởi kiện tại tòa án yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình. Tòa án sẽ xét xử và quyết định xem liệu việc xử lý tài sản thế chấp có hợp pháp hay không.

e) Khiếu nại và yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp

Khiếu nại lên ngân hàng: Nếu bạn cho rằng ngân hàng có hành vi sai trái hoặc vi phạm hợp đồng, bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên cơ quan quản lý ngân hàng (ví dụ: Ngân hàng Nhà nước) yêu cầu can thiệp.

Khiếu nại lên cơ quan thi hành án: Nếu ngân hàng tiến hành các biện pháp cưỡng chế tài sản mà bạn cho là không hợp lý, bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án xem xét lại.

f) Bảo vệ tài sản qua các phương án thỏa thuận hợp lý

Thỏa thuận bán tài sản thế chấp: Nếu ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản, bạn có thể đề nghị bán tài sản thế chấp và trả nợ từ số tiền thu được thay vì để ngân hàng tự xử lý.

Chuyển nhượng tài sản khác: Nếu không muốn mất tài sản thế chấp, bạn có thể thương lượng với ngân hàng để chuyển nhượng tài sản khác có giá trị tương đương để bảo vệ tài sản thế chấp.

g) Giám sát quá trình xử lý tài sản

Xác định giá trị tài sản: Khi ngân hàng có ý định xử lý tài sản, yêu cầu đánh giá lại giá trị tài sản một cách công bằng và minh bạch, tránh trường hợp tài sản bị bán thấp hơn giá trị thực.

Kiểm soát quá trình bán tài sản: Đảm bảo rằng mọi thủ tục bán tài sản đều hợp pháp và minh bạch, ngân hàng phải thông báo đầy đủ về việc xử lý tài sản và nhận sự đồng thuận từ bạn.

h) Đề nghị giám định tài sản

Thuê chuyên gia giám định: Nếu có sự tranh cãi về giá trị tài sản thế chấp, bạn có thể yêu cầu thuê các chuyên gia độc lập để giám định tài sản, đảm bảo giá trị bán tài sản là hợp lý và công bằng.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Phan Thế Vinh Quang Ngày viết: 2/1/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

________________________________________________________