​NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA NHÀ ĐANG XÂY DỰNG

NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA NHÀ ĐANG XÂY DỰNG

Mua nhà từ khi bắt đầu xây dựng là mua một bất động sản hình thành trong tương lai. Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai được pháp luật cho phép và triển khai thực hiện. Hình thức này vừa giúp các chủ đầu tư huy động vốn để triển khai dự án đồng thời vừa giúp người mua giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên trên thực tế, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng khi mua nhà. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ giúp các bạn làm rõ vấn đề trên qua bài viết dưới đây.

I. Cơ sở pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

II. Nội dung tư vấn

1. Điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Thông thường người mua nhà chung cư quan tâm đến vị trí tòa nhà, diện tích, giá cả... mà ít quan tâm đến tính pháp lý của dự án này. Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án một cách chính xác và đầy đủ để tránh những rủi ro của mình. Trước tiên, khách hàng cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đủ điều kiện kinh doanh nhà hình thành trong tương lai không.

Việc đưa nhà hình thành trong tương lai đưa vào hoạt động kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Như vậy, trước khi quyết định mua nhà, người mua cần xác định được các giấy tờ trên để xem xét chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán nhà cho mình hay không.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có thông báo về việc đủ điều kiện bán của cơ quan nhà nước.

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

2. Nhà được ngân hàng bảo lãnh

Khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Theo quy định này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng đối với bất động sản mình dự định mua.

Thứ hai, các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Người mua cần phải tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan việc mua nhà để đảm bảo khi ký kết có thể đọc, hiểu hợp đồng hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. Lưu ý khi ký kết hợp đồng

Các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Người mua cần phải tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan việc mua nhà để đảm bảo khi ký kết có thể đọc, hiểu hợp đồng hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Những vấn đề cần lưu ý trong hợp đồng có thể kể đến như diện tích sử dụng hay diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, phương thức thanh toán; chất lượng công trình; người mua cần lưu ý về các khoản phí dịch vụ bao gồm những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán đã bao gồm phí bảo trì hay chưa; phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và riêng; quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất .

4. Dự án nhà đang xây dựng có đang bị thế chấp?

Người mua cần phải kiểm tra xem dự án đó có đang bị thế chấp hay đã giải chấp căn hộ muốn mua đó hay chưa. Theo điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ.

Cụ thể, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

5. Thanh toán khi mua nhà đang xây dựng

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về Những rủi ro pháp lý khi mua nhà đang xây dựng. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hận hạnh đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

(Đường Linh)

---------------------------------------------------------

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

---------------------------------------------

Xem thêm bài viết có liên quan:

Rủi ro khi mua bán nhà hình thành trong tương lai? Làm sao để tránh được những rủi ro đó?

Tư vấn hợp đồng kinh doanh bất động sản

Tư vấn mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật hiện hành