HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHI NÀO?

HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT KHI NÀO?

Xin chào Công ty Luật HTC Việt Nam, tôi có một thắc mắc rât mong nhận được sự giúp đỡ của Quý công ty. Năm 2015 ông nội tôi có mua một mảnh đất của một gia đình cùng xóm. Do quen biết nhau nên hợp đồng mua bán đất chỉ viết tay và không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên đến nay người bán vẫn không giao đất hoặc trả lại tiền cho ông nội tôi. Xin hỏi trong trường hợp này gia đình tôi phải giải quyết như thế nào?

Trả lời: Xin chào bạn, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam rất hân hạnh giải đáp thắc mắc của bạn. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn qua bài viết dưới đây, hy vọng sẽ giải quyết được vấn đề của bạn của bạn.

I. Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013;

- Bộ luật dân sự 2015.

II. Nội dung giải đáp

1. Điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì ông nội bạn có mua một mảnh đất nhưng hợp đồng mua đất chỉ viết tay mà không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hoặc công chứng.

Theo quy định luật đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Khoản 3, Điều 188 Luật đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Điểm a khoản 3 Đều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản...”

Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thức mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông nội bạn và người bán mảnh đất nói trên phải được cồng chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng này không được công chứng hoặc chứng thực nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bạn và hàng xóm bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

2. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Như đã phân tích ở trên do việc mua bán mảnh đất giữa ông nội bạn và hàng xóm chỉ có hợp đồng viết tay mà không được công chứng hoặc chứng thực nên hợp đồng này sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Theo đó:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo quy định trên thì trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được xác lập bằng văn bản nhưng không được công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng này.

Theo thông tin trên thì bạn không cung cấp thông tin về nghĩa vụ trong hợp đồng này như về giá cả và việc ông bạn đã hoàn thành việc thanh toán này hay chưa. Do đó, trong trường hợp của ông nội bạn sẽ chia thành 02 trường hợp:

- Trường hợp ông nội bạn đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì ông nội bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực. Khi đó hợp đồng mua bán đất giữa ông nội bạn và hàng xóm sẽ có hiệu lực và ông bạn có quyền sở hữu mảnh đất nói trên.

- Trường hợp ông nội bạn chưa trả đủ số tiền đã thỏa thuận hoặc trả chưa đủ hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng thì ông nội bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng trên vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức.

Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó:

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Như vậy trong trường hợp này nếu như ông nội bạn đã thanh toán số tiền mua mảnh đất nói trên cho người bán mảnh đất thì có quyền nhận lại số tiền này.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi về vấn đề Hợp đồng mua bán đất viết tay cí hiệu lực pháp luật khi nào?. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hận hạnh đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

(Đường Linh)

---------------------------------------------------------

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

---------------------------------------------

Xem thêm bài viết có liên quan:

Tư vấn về trường hợp hợp đồng mua bán đất đã công chứng có hủy bỏ được không?

Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các trường hợp hợp đồng vô hiệu