TƯ VẤN VỀ MỨC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

TƯ VẤN VỀ MỨC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Giải pháp mở rộng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di chuyển cửa nhà, cây xanh, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được xác định rõ ràng nhất để cải tiến việc tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công cụ mới. Theo đó, việc làm mặt bằng được giải phóng cũng đồng nghĩa với việc bồi thường thiệt hại do giải nén mặt bằng. Vậy bồi thường giải phóng mặt bằng pháp luật thực hiện như thế nào? Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ đồng hành cùng bạn giải đáp thắc mắc này trong bài viết dưới đây.

I. Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 47/2014/ND-CP.

II. Nội dung tư vấn

1. Điều kiện để giải phóng các thiết bị thường xuyên

Để xây dựng một dự án có quy mô rộng rãi như xây dựng khu đô thị mới, xây dựng đường xá, cầu cống,... thì việc thu hồi đất là điều không thể tránh khỏi. Chính vì thế bồi thường giải phóng mặt bằng là sự bù đắp cho những gì đã thu hồi để thực hiện dự án. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp thu hồi để giải nén bất kỳ mặt nào cũng được bồi thường, căn cứ theoĐiều 75 Luật đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phòng quốc tế, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là tài sản trả tiền thuê đất hàng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật mà điều này chưa được cấp.

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao tiếp, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận quyền kế hoạch sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nước, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Nhà nước cho thuê đất trả tiền đất một lần cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả người thuê, có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Mức thu phóng thường xuyên theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào từng loại đất cụ thể thì Nhà nước cũng quy định những khía cạnh thường thu hồi đất do giải phóng mặt bằng như sau:

- Bồithường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục tiêu quốc gia, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục tiêu sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất nhưng chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các tài khoản chi phí sau:

+ Chi phí san lấp mặt bằng.

+ Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục tiêu sản xuất nông nghiệp.

+ Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, khoáng sưu đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh

+ Các chi phí khác có liên quan đã được đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

-Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi nông nghiệp vượt quá giới hạn do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt quá giới hạn nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bổ sung thường xuyên, được hỗ trợ bình thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.

-Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng

+ Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Bờ 3 Điều 78 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai sẽ được bồi thường về đất theo quy định tại Khu 2 Điều 74 của Luật Đất đai;

Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc làm Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính toán thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 47/2014/ND-CP này.

+ Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo định tại Cung 5 Điều 81 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất có nguồn gốc làm Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai sẽ được tìm thấy về đất theo quy định tại Mục 2 Điều 74 của Luật Đất Đai.

Trường hợp đất phi nông nghiệp của cơ sở tôn giáo sử dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm có Thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà có nguồn gốc làm nhận chuyển nhượng, nhận quà cho thì không được bồi thường về đất;

Đối với đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính toán thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này.

Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần tích tích mà tích tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng, nếu cộng đồng dân cư, cơ sở giáo dục còn có nhu cầu sử dụng đất vào mục tiêu chung của cộng đồng, cơ sở tôn giáo thì được Nhà nước giao đất tôn giáo mới tại nơi khác; giao đất mới tại một nơi khác phải phù hợp với mục tiêu, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ sở cấp nước phê duyệt.

- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc làm thường xuyên về đất được thực hiện như sau:

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Quận ban nhân cấp dân tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được yên bình bằng đất ở hoặc ở nhà tái định cư;

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Quận ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong bàn xã hội, thị trấn trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

+ Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khu 1 Điều này trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để chia thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì ban nhân dân cấp căn cứ vào đất ở cư cho từng hộ gia đình.

+ Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khu 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất liền với nhà thuộc trường hợp phải chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê nhà ở hoặc giao đất ở thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định.

+ Trướng hợp trong thừa đất ở thu hồi có diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đát ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần tích đất đó hát đất ở trong giới hạn giao đất ở địa phương, if hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích đất sang ở phù hợp với quy trình, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thiết kế nước.

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bổ sung thường thực hiện theo quy định sau đây:

Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn chưa đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi.

Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại chưa đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì thường được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền.

Đối với dự án đã được đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.

Trên đây là phần ý kiến tư vấn của chúng tôi về việc xác định khả năng thường xuyên giải phóng mặt bằng. Để được tư vấn kỹ năng hơn về những thắc mắc của quý khách về những vấn đề liên quan đến đất đia theo quy định của pháp luật xin vui lòng liên hệ với chúng tôi. Chung tôi, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ đồng hành cùng các bạn để tư vấn và đưa ra những lý do giải quyết nhanh chóng và đúng đắn nhất.

(Vân)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com

Trang web: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Bài viết liên quan:

- Đất chưa có sổ đỏ khi được thu hồi có thể được bồi thường không

- Tư vấn soạn thảo hợp đồng thiết kế đất