TƯ VẤN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Hà Nội, ngày…..tháng…..năm 2021

THƯ TƯ VẤN DỊCH VỤ PHÁP LÝ

Số: ........../TTV-HTC Việt Nam

V/v: Tư vấn về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Kính gửi:

Kính thưa Quý khách hàng!

Lời đầu tiên, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam xin gửi đến Quý khách hàng lời chào trân trọng nhất. Cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi.

I. YÊU CẦU CỦA QUÝ KHÁCH HÀNG.

Khách hàng mong muốn được tư vấn liên quan đến Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Qua thông tin trao đổi với Quý khách hàng, chúng tôi hiểu rằng: Quý khách hàng mong muốn Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cung cấp dịch tư vấn các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

II. NỘI DUNG TƯ VẤN PHÁP LÝ CỦA HTC VIỆT NAM:

1. Cơ sở pháp lý:

Để cung cấp nội dung tư vấn cho Quý công ty, Công ty Luật chúng tôi đã căn cứ các quy định sau:

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13;

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13.

2. HTC Việt Nam xin tư vấn cho quý khách hàng một số vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai:

2.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.

Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2015 đã đưa ra định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 19 Điều 3, cụ thể như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Quy định này đã đưa ra một cách hiểu thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai – một đối tượng trong giao dịch dân sự về nhà ở.

Đồng thời, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 4 Điều 3 như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, tại thời điểm đang xét người chủ của nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình, nhưng trong tương lai gần người đó sẽ xác lập được quan hệ sở hữu với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.

Như vậy, có thể hiểu: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu tuy nhiên đã có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể nhất định”

2.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản, do đó nó mang các đặc điểm chung của một tài sản hình thành trong tương lai, ngoài ra còn có một số đặc điểm riêng biệt theo quy định pháp luật hiện hành, cụ thể:

- Thứ nhất, tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Đây là những căn cứ để các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó, đảm bảo chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên lý thuyết là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế của cán bộ kỹ thuật và người sở hữu và các thỏa thuận liên quan thì các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề ra.

- Thứ hai, do nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành nên bên mua chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép bên mua được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác.

- Thứ ba, về thủ tục hành chính thì nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà ở, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai thì việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là hết sức quan trọng. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng minh ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính vừa là để người sở hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng... mà có được. Do vậy thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu.

2.3. Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai được chia thành hai loại như sau:

- Tài sản chưa hình thành, sự chưa hình thành ở đây có thể hiểu là tài sản đó chưa tồn tại hoàn thiện trên thực tế hoặc đang trong giai đoạn dần dần hoàn thành, như nhà đang trong giai đoạn xây dựng…

- Tài sản đã hình thành, hiện diện trong thực tế tuy nhiên quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch, như căn hộ chung cư đã xây dựng xong, chưa hoàn thiện, nghiệm thu, chưa chuyển quyền sở hữu…

Có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai gồm hai loại: Một là, nhà đang trong quá trình xây dựng (đang thi công xây dựng, đã có bản vẽ, thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép xây dựng…); Hai là, nhà đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu (bằng biên bản nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền) để cấp phép đưa vào sử dụng.

2.4. Khái niệm của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Với bản chất là một giao dịch dân sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng, quan hệ Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp luật như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,…

Theo quy định pháp luật hiện hành, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:

- Nhóm thứ nhất, nhóm luật cơ sở: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai,.. bao gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng, năng lực chủ thể…

- Nhóm thứ hai, nhóm luật về nội dung: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…

- Nhóm thứ ba, nhóm chế tài: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ, trách nhiệm như đã cam kết trong hợp đồng. Bao gồm các chế tài xử lý dân sự, hình sự, hành chính.

- Nhóm thứ tư, nhóm liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được giải quyết thông qua phương thức hoà giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Toà án. Nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết…

Ngoài ra còn có nhóm chế tài để đảm bảo thi hành án (trong trường hợp giải quyết tranh chấp tại Toà án, có bản án có hiệu lực thi hành).

2.5. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp… Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các điều khoản cơ bản còn phải đảm một số điều khoản cơ bản:

Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở. Do nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, điều khoản về giá mua bán. Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.

Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên mua thì ngược lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao. Kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho người mua.

2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

– Đối với bên bán:

+ Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể cung cấp những thông tin khác nhau.

+ Thứ hai, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích. Như đã phân tích các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể ký kết hợp đồng mua bán ngay khi nhà ở đang xây dựng theo quy định, khoản tiền mà khác hàng phải trả gọi là tiền ứng trước. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó, trong quan hệ này đôi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác ngoài mục đích trên thì đã làm sai lệch bản chất của quan hệ mua bán này, chỉ chủ đầu tư có lợi còn người mua nhà vô tình bị lợi dụng và khả năng dự án không được thực hiện, người mua không nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao. Như vậy bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào khác.

+ Thứ ba, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Khác với các loại tài sản khác, thời điểm thực hiện nghĩa vụ giao giao tài sản thường trùng hoặc gần với thời điểm ký kết hợp đồng thì trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai việc bàn giao nhà ở hầu hết ở một thời điểm khá xa so với thời điểm ký kết và thường không xác định chính xác ngày tháng năm nào, chính vì thế quyền được kiểm tra tính chính xác về tài sản đương nhiên không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại theo quy định. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại. Như vậy, để đánh giá bên bán có thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản hay không đòi hỏi hợp đồng phải quy định rõ thời hạn, tiến độ, chất lượng…của nhà ở.

– Đối với bên mua:

+ Thứ nhất, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Quy định về quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một điểm khác biệt so với quyền của bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở. Pháp luật hiện hành quy định bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng, kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng trở thành bên mua nhà ở hình thành trong tương lai và tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện nhiều lần thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán. Đây là một nguyên tắc trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và các bên được thỏa thuận về nghĩa vụ thanh toán tiền nhưng bắt buộc bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền chia làm nhiều đợt, bên bán không được nhận tiền thanh toán một lúc toàn bộ gía trị căn nhà, lần thanh toán đầu tiên chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn vủa chủ đầu tư.

2.8. Báo giá chi phí

III. Bảo mật

Mọi thông tin, trao đổi liên lạc, các tài liệu và các thỏa thuận giữa các Bên sẽ được cam kết giữ bảo mật tuyệt đối và chỉ được trao đổi với Bên thứ Ba khác khi có sự chấp thuận của cả Hai Bên bằng văn bản.

Trên đây là nội dung đề xuất dịch vụ của HTC Việt Nam về những nội dung yêu cầu của Quý khách hàng. Kính mong Quý khách xem xét và chấp thuận. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến nội dung đề xuất dịch vụ này, Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi để được phúc đáp.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

---

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

---

Bài viết liên quan:

Tư vấn tổng hợp pháp luật về hợp đồng

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai