Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Hiện nay, do nhu cầu nhà ở tăng cao, kéo theo hệ quả giá nhà đất cũng tăng vọt, khiến cho nhiều người không thể mua nhà cho gia đình hoặc cho bản thân mà phải lựa chọn một hình thức khác tiết kiệm hơn - thuê nhà. Trong quá trình thuê nhà, có thể phát sinh nhiều sự cố, tranh chấp ngoài ý muốn. Khi người cho thuê và người thuê nhà không thể thương lượng tìm ra hướng giải quyết chung, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không? Được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong những trường hợp nào? Bài viết sau đây Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ giúp các bạn trả lời những câu hỏi đó.

1. Hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng. Theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận; và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận; hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Quy định chung về hợp đồng cho thuê nhà

- Hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ.

+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù.

+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản.

- Về đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở:

Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê cầu thang máy, gửi xe máy…

- Về thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà:

+ Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.

+ Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí (Điều 492 Bộ luật dân sự).

3. Khi nào bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Thứ nhất, bên cho thuê chỉ được chấm dứt khi bên thuê thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán được ghi nhận trong hợp đồng mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê.

Quy định này có thể được hiểu: 03 tháng liên tục tính từ thời điểm đến hạn thanh toán; hoặc 03 tháng cộng dồn cho tất cả các lần vi phạm, tức mỗi lần bên thuê thanh toán trễ hạn, bên cho thuê sẽ ghi nhận lại số ngày chậm trả và cộng dồn nhiều lần cho đến khi số ngày chậm trả đủ 03 tháng.

Thứ hai, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, tự ý cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê…

Trên thực tế, bên thuê có thể sử dụng nhà vào nhiều mục đích khác nhau như để ở, kinh doanh, cho thuê lại... Vì vậy, dẫn đến trường hợp, hợp đồng thuê nhà được các bên ký kết ghi nhận bên thuê mặt bằng với mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng sau đó bên thuê đã sửa chữa và cho bên thứ ba thuê lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài sản. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án ra phán quyết bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng với lý do sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Như vậy, trong trường hợp này, Tòa án xác định việc bên thuê có sử dụng đúng mục đích thuê dựa vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra nếu các bên không thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, và bên cho thuê viện dẫn lý do này để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS thì khi xảy ra tranh chấp sẽ áp dụng như thế nào? Vấn đề này các bên nên tìm đến luật sư để được tư vấn chi tiết.

Dịch vụ tư vấn về hợp đồng tại công ty Luật TNHH HTC Việt Nam:

- Tư vấn soạn thảo, đàm phán giao kết hợp đồng.

- Tư vấn quản trị rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng.

- Tư vấn xử lý các vấn đề phát sinh từ hợp đồng.

- Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm “Tận tâm - Hiệu quả - Uy tín” cho quý khách, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Phạm Duy Thắng/193; Ngày viết: 28/3/2022)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

----------------------------------------------------------------------------

Bài viết liên quan: