VẤN ĐỀ HÒA GIẢI CƠ SỞ KHI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VẤN ĐỀ HÒA GIẢI CƠ SỞ KHI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Luật Đất đai là một trong những văn bản quy phạm pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình chính trị, xã hội cũng như quyền và lợi hợp pháp của người dân. Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã tạo ra khung pháp lý quan trọng trong việc khẳng định tư cách chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai; quyền của Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu) đối với đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, khiếu nại tố cáo về đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 còn quy định về giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó, vấn đề hòa giải cơ sở và việc phân định thẩm quyền giữa các các cơ quan hành chính với Tòa án được quy định chi tiết.

Do điều kiện kinh tế xã hội có nhiều thay đổi nên một số quy định của Luật Đất đai đã không còn phù hợp và kìm hãm sự phát triển kinh tế, xã hội nên cần có sự sửa đổi cho phù hợp. Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, phần quy định về giải quyết tranh chấp đất đai cũng có một số thay đổi góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai.

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2013

Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao

Bộ Luật tổ tụng Dân sự năm 2015

Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004

2. Nội dung

Khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần kiểm tra điều kiện tiền tố tụng là hòa giải cơ sở.

Theo quy định tại điều 135 Luật đất đai 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã phường, thị trấn trước khi đương sự khởi kiện đến tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giả được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai.

Như vậy, theo quy định của luật đất đai 2003, việc tổ chức hòa giải của UBND cấp xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của UBND cấp xã, phường, thị trấn thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải trước khi khởi kiện hay không. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất rất là rất rộng, các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng: tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất… Trong khi đó, BLTTDS lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án. Hơn nữa, hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Nếu hiểu theo cách này, thì quy định về hòa giải cơ sở trong Luật đất đai 2003 chỉ áp dụng đối với tranh chấp là người có quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợ đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là thỏa thuận là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã lhos có khả năng nhận biệt. Nếu giao các loại tranh chấp về giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã hòa giải tại UBND cấp xã là không cần thiết. Thực tế, việc hiểu và áp dụng quyd định về hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai trong Luật đất đai 2003 là không thống nhất, có Tòa án chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai là người, có Tòa án áp dụng đối với tất cả các tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất. Do vậy, Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp mà đối tượng là quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đát tranh chấp theo quy định tại điều 135 của Luật đất đai năm 2003.

- Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, … thì không phải tiền hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của BLTTDS.

Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai tương tự như luật đất đai năm 2003, cụ thể điều 203 luật đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau; …”. So sánh hai điều luật này, về ngữ nghĩa thì không có gì thay đổi, tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 dùng cụm từ “hòa giải… không thành” để nhấn mạnh trách nhiệm của UBND trong việc lập biên bản hòa giải ghi rõ hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Mặc dù Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 và Luật đất đai năm 2003, nhưng các quy định về vấn đề này của BLTTDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 không gì thay đổi, do đó, các quy định hướng dẫn về điều kiện hòa giải tiền tố tụng tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP vẫn được áp dụng khi giải quyết tranh chấp về đất đai cho đến khi có văn bản hướng dẫn mới của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao. Tức là điều kiện hòa giải tiền tố tụng chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, còn đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, … thì không phải tiền hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

(Vũ Hùng).

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm bài viết có liên quan:

Giải quyết tranh chấp đất đai