English 
HƯỚNG DẪN MUA NHÀ, ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
HƯỚNG DẪN MUA NHÀ, ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
Hiện nay, chúng ta thường thấy những căn nhà, mảnh đất đang được chấp nhận tại ngân hàng được giao bán với mức độ khá rẻ so với giá đất nhà trên thị trường. Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chấp nhận thì phải có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Tuy nhiên, việc mua bán này có thể sẽ rất có thể xảy ra nếu người mua không thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Nắm bắt được nhu cầu đó, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam chúng tôi sẽ giúp quý vị hiểu rõ hơn việc mua bán nhà đất đảm bảo ngân hàng đúng diễn đàn ra an toàn, đảm bảo theo luật đất đai mới nhất thông qua bài viết dưới đây.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ luật dân sự 2015;
- Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 01/2017/ND-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Quyền mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng.
Phần 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Được bán, trao đổi, tặng quà cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được chấp nhận thế đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, mọi tờ báo liên quan đến tài sản thế chấp sẽ làm bên ngân hàng giữ (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp không được quyền mua bán nhà đất trừ trường hợp bên ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý. Làm như vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, các cuộc tranh chấp chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần phải đồng ý với ngân hàng và ký các biên bản đồng thuận.
2. Thủ tục mua bán nhà đất chấp tại ngân hàng.
Bước 1: Ký cam kết 3 bên (bên mua- bên bán- bên nhận thế chấp)
Ký cam kết giữa 3 bên là công việc đầu tiên của người mua nhà cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Bản cam này có nội dung liên quan đến công việc thanh toán tiền nhà giữa bên mua và bên bán, thanh toán tiền nợ vay bên bán với ngân hàng, xử lý tài sản (nhà đất thế chấp).. Các điều khoản chấp thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải quyết ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có vấn đề phát hiện.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất.
Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Bên mua tiền vào tài khoản trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã đồng ý trong biên bản cam kết giữa 3 bên. Theo đó, bên mua thanh toán cho ngân hàng một tài khoản tiền mua nhà đất vào tài khoản ngân hàng. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lộn với các tài khoản vay, sau đó tiến hành giải quyết nhà đất đang thế chấp và đưa ra cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán. Trường hợp tiền bán nhà ít hơn các khoản nợ (cả gốc lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần phải bù thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.
Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có chứng chỉ
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần công chứng, chứng thực, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được chứng minh hoặc chứng thực.
Các tờ giấy mà bên mua-bên bán cần chuẩn bị để làm thủ tục tiếp tục chứng minh tại văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất:
- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
- Giấy xác nhận trạng thái nhân vật tại nơi đăng ký thường lệ.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất(nếu các bên soạn thảo trước đó), nếu chưa được soạn thảo hợp lý thì công cụ chứng minh sẽ là người chỉnh sửa trợ giúp và có sự xác nhận của bên bán giữa các bên mua.
Bước 4: Thực hiện nhiệm vụ chính
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhận cá nhân, lệ phí trước liên hệ tại địa phương thuế nơi có bất động sản, trừ những trường hợp được miễn theo Luật định.
Giá đất được xác thực dựa trên khung giá đất do UBND Tỉnh cấm hành động tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài ra, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà bên bán và bên mua chi trả như phí được xác định hồ sơ, chứng chỉ công nghiệp, lệ phí đăng ký biến động đất đai.
Bước 5: Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Kế khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ bao gồm:
- Khai báo phí trước đó.
- Khai thuế thu nhập cá nhân.
- Chứng thực hợp đồng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu bên mua, bên bán.
Kê khai hồ sơ sang tên:
- Đơn đề nghị đăng ký biến
- Hợp đồng chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy tiết kiệm vào ngân sách nhà nước
- Thời hạn sang tên: theo quy định của pháp luật.
Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chỉ chính và ghi xác nhận vào giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hợp lệ hồ sơ và không quá 20 ngày đồi với các vùng cao nguyên, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Hà)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com
Trang web: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm bài viết có liên quan:
Những điều lưu ý khi vay thế chấp nhà ở;
