English 
HƯỚNG DẪN MUA NHÀ, ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
HƯỚNG DẪN MUA NHÀ, ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
Hiện nay, ta thường thấy những căn nhà, mảnh đất đang thế chấp tại ngân hàng được giao bán với mức khá rẻ so với mức giá đất nhà đất trên thị trường. Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp thì phải có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Tuy nhiên, việc mua bán này có thể lại rất rủi ro nếu người mua không thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Nắm bắt được nhu cầu đó, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam chúng tôi sẽ giúp quý vị hiểu rõ hơn việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng diễn ra an toàn, đảm bảo đúng theo luật đất đai mới nhất thông qua bài viết dưới đây.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ luật dân sự 2015;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Quyền mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng.
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên ngân hàng giữ (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp không được quyền mua bán nhà đất đó trừ trường hợp bên ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý. Do vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tranh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký các biên bản thỏa thuận.
2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng.
Bước 1: Ký cam kết 3 bên (bên mua- bên bán- bên nhận thế chấp)
Ký cam kết giữa 3 bên là việc đầu tiên người mua nhà cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Bản cam kết này có nội dung liện quan đến việc thanh toán tiền nhà giữa bên mua và bên bán, thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng, xử lý tài sản( nhà đất thế chấp)..Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất.
Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Bên mua nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết giữa 3 bên. Theo đó, bên mua thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền mua nhà đất vào tài khoản ngân hàng. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lại của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán. Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ( cả gốc lẫn lãi) của bên bán với với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.
Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần công chứng, chứng thực, theo đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Các giấy tờ mà bên mua- bên bán cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất:
- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại nơi đăng ký thường trú.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất( nếu các bên soạn trước), nếu chưa soạn hợp đồng thì công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp và có sự xác nhận của bên bán lẫn bên mua.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhận cá nhân, lệ phí trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản, trừ những trường hợp được miễn theo Luật định.
Giá đất được xác đinh dựa trên khung giá đất do UBND Tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài ra, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà bên bán và bên mua chi trả như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai.
Bước 5: Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Hợp đồng công chứng đã lập
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên mua, bên bán.
Kê khai hồ sơ sang tên:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Hợp đồng chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
- Thời hạn sang tên: theo quy định của pháp luật.
Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính và ghi xác nhận vào giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đồi với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
(Hà)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm bài viết có liên quan:
Những điều lưu ý khi vay thế chấp nhà ở;
Thủ tục giải chấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật 2020;
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
