Tổng hợp 20 giải đáp của TAND Tối cao liên quan đến đất đai (từ năm 1999 đến năm 2021)

Tổng hợp 20 giải đáp của TAND Tối cao liên quan đến đất đai (từ năm 1999 đến năm 2021)

Đất đai là một tài sản vô cùng quý giá của quốc gia nói chung và cá nhân, tổ chức nói riêng. Do đó, các vấn đề về đất đai cũng là một trong những vấn đề rất phức tạp và thường xuyên xảy ra tranh chấp hiện nay. Để điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết trên thực tiễn vẫn không tránh khỏi nhiều vướng mắc. Vì vậy, trong bài viết dưới đây, Công ty Luật HTC Việt Nam sẽ tổng hợp một số giải đáp nổi bật của TAND Tối cao liên quan đến lĩnh vực đất đai mà quý khách nên lưu ý.

Vướng mắc 1. Vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ (bị đơn) để bảo đảm thi hành án. Tài sản bị yêu cầu phong tỏa là nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bị đơn. Bị đơn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất này cho người thứ 3 và hợp đồng được công chứng nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính.Vậy, Tòa án có được ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này hay không?

Vướng mắc này được Tòa án giải quyết theo 2 trường hợp: khi tài sản là nhà ở và khi tài sản là quyền sử dụng đất. Theo đó, nếu hai loại hợp đồng đã hoàn tất các thủ tục công chứng, và các nghĩa vụ khác như thanh toán, bàn giao hoặc đăng ký vào sổ địa chính thì tài sản đó không còn thuộc sở hữu của bị đơn, do đó Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản. Tuy nhiên nếu chưa hoàn tất các nghĩa vụ theo hợp đồng, tài sản vẫn còn thuộc sở hữu của bị đơn thì Tòa án sẽ được áp dụng biện pháp này theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vướng mắc 2: Vướng mắc trong văn bản của Văn phòng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thông báo ý kiến kết luận của Lãnh đạo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Uỷ ban nhân dân cấp huyện thu hồi đất của hộ gia đình (vì cho rằng giao đất không đúng đối tượng) bị khởi kiện. Tòa án có xác định văn bản này là quyết định hành chính bị khởi kiện hay không?

Theo các quy định tại k1, k2 Đ66 luật đất đai, k6 Đ3 luật tố tụng hành chính thì văn bản thông báo ý kiến của Lãnh đạo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là văn bản mang tính chất nội bộ của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về việc chỉ đạo, điều hành của cơ quan, tổ chức, đồng thời văn bản này không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nên căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 30 của Luật Tố tụng hành chính thì quyết định này không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Vướng mắc 3: Vướng mắc trong tranh chấp liên quan đến ranh giới đất (Ví dụ: cấp chồng lấn), một trong hai bên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý, xem xét yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-4-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Nếu vậy thì nhiều vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện chuyển lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ dẫn đến quá tải. Đối với trường hợp nêu trên, Tòa án xác định diện tích, ranh giới đất và đề nghị Ủy ban nhân dân điều chỉnh diện tích đất phù hợp với thực tế sử dụng mà không cần hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết thì có phù hợp với Công văn số 64/TANDTC-PC hay không?

Đối tượng hướng dẫn áp dụng theo Công văn số 64/TANDTC-PC là tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, còn đối tượng tranh chấp trong trường hợp nêu trên là tranh chấp quyền sử dụng đất. Đây là hai đối tượng tranh chấp khác nhau. Hơn nữa, pháp luật chỉ quy định thẩm quyền của Tòa án là hủy quyết định cá biệt hoặc bác yêu cầu khởi kiện của đương sự mà không quy định Tòa án có thẩm quyền đề nghị cơ quan hành chính nhà nước điều chỉnh quyết định. Do vậy, đối với tranh chấp liên quan đến ranh giới đất bị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn, nếu thấy cần thiết phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Vướng mắc 4: Vướng mắc trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?

Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Vướng mắc 5: Vướng mắc trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.Sau đó, các bên tranh chấp và Tòa án xét thấy hợp đồng nói trên bị vô hiệu hoặc chấp nhận yêu cầu hủy bỏ, như vậy khi giải quyết Tòa án có phải áp dụng Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự đưa những cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất không?

Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

Vướng mắc 6: Vướng mắc trong việc chỉnh lý bản đồ địa chính cấp xã có là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không? Nếu thuộc đối tượng khởi kiện thì xác định người bị kiện trong trường hợp này là ai?

Vướng mắc 7: Vướng mắc Điều 203 của Luật Đất đai quy định: “3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như thế nào?

Căn cứ vào k6 Đ22 thông tư 25/2014/TT-BTNMT và đ e k5 Đ2 thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV thì bản đồ địa chính cấp xã được xác định là quyết định hành chính, nếu việc chỉnh lý bản đồ địa chính cấp xã thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 của Luật Tố tụng hành chính thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính.

Vướng mắc 8: Vướng mắc tại mục 2 phần dân sự của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-4-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về thông báo kết quả giải đáp trực tuyến hướng dẫn đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì Tòa án không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Vậy, trong trường hợp người khởi kiện chỉ khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án có thụ lý giải quyết hay không?

Tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính. Do đó, trong trường hợp này, nếu người khởi kiện chỉ khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án vẫn xem xét thụ lý giải quyết vụ án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Vướng mắc 9: Vướng mắc Đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, khi Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Tòa án có xem xét, quyết định về giá trị pháp lý của hợp đồng về quyền sử dụng đất này hay không và có đưa những người tham gia ký kết hợp đồng vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hay không?

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trên cơ sở hợp đồng về quyền sử dụng đất thì Hội đồng xét xử xem xét, đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng về quyền sử dụng đất để làm cơ sở xem xét, đánh giá về tính hợp pháp và có căn cứ của quyết định hành chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đánh giá, nhận định này, Hội đồng xét xử quyết định bác yêu cầu khởi kiện nếu yêu cầu đó không có căn cứ pháp luật, hoặc chấp nhận yêu cầu khởi kiện, tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trái pháp luật.

Vướng mắc 10: Vướng mắc trong trường hợp vụ án tranh chấp chia tài sản là bất động sản sau khi ly hôn mà nơi cư trú của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp khác nhau thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

Trường hợp này, quan hệ hôn nhân chấm dứt do vợ chồng đã ly hôn, nhưng tranh chấp tài sản sau ly hôn vẫn là tranh chấp hôn nhân và gia đình theo quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng dân sự, thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết.

Ngoài ra còn có các giải đáp khác đáng chú ý như:

Vướng mắc 11: Vướng mắc trong vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người có quyền và nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài nhưng nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng chi phí ủy thác ra nước ngoài theo quy định. Tòa án căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 để ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự. Trường hợp này, Tòa án có phải ủy thác tư pháp ra nước ngoài để tống đạt quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không?

Vướng mắc 12: Vướng mắc trong trường hợp khởi kiện đối với việc trả lại hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của Phòng Tài nguyên và Môi trường với lý do vị trí đất nằm trong khu quy hoạch thì xác định người bị kiện là Phòng Tài nguyên và Môi trường hay Ủy ban nhân dân cấp huyện?

Vướng mắc 13. Vướng mắc trong khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, gặp trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hoặc nhỏ hơn so với diện tích đất có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thì tòa án phải xử lý như thế nào?

Vướng mắc 14. Vướng mắc trường hợp chính quyền địa phương giao đất cho hộ gia đình để dãn hộ cho chủ hộ là bố mẹ. Vợ chồng con làm nhà trên đất đó, khi vợ chồng con xin ly hôn thì có coi đất đó là tài sản chung của vợ chồng để chia không?

Vướng mắc 15. Vướng mắc vấn đề định giá, tính tiền tạm ứng án phí, án phí dân sự sơ thẩm đối với việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Vướng mắc 16. Vướng mắc về việc xin ly hôn mà các bên có yêu cầu Toà án chia tài sản chung của vợ chồng là đất trồng cây hàng năm và nuôi trồng thuỷ sản, nhưng trong thực tế có nhiều trường hợp đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993, thì ngoài việc sử dụng cho ly hôn Toà án hay Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết việc chia đất đó? Nếu Toà án không giải quyết thì có một bên phản ứng, thậm chí dẫn đến xô xát sau khi ly hôn, vì mảnh đất là nguồn sống chính của họ ở nông thôn. Trường hợp này giải quyết như thế nào?

Vướng mắc 17. Vướng mắc đối với những tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất (theo di chúc hoặc theo pháp luật) mà đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì tòa án có thụ lý giải quyết không?

Vướng mắc 18. Vướng mắc căn cứ vào quy định nào để xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho ai và ai là người có quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó?

Vướng mắc 19. Vướng mắc các tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, nếu có yêu cầu thì Tòa án có thụ lý để giải quyết không?

Theo thông tư liên tịch số 02/TTLT ngày 28-7-1997 của TANDTC, k3, Đ38 luật đất đai 1993 mọi tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 đều thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND có thẩm quyền.

Vướng mắc 20. Vướng mắc trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người khác mà không phải cấp cho người đang sử dụng đất; đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai thẩm quyền mà có tranh chấp thì Toà án có thụ lý để giải quyết không? Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó rõ ràng là sai, xâm phạm quyền lợi hợp pháp của đương sự trong vụ án mà Toà án đang giải quyết, thì Toà án có quyền huỷ Giấy chứng nhận sử dụng đất đó hay không?

Quý bạn đọc xem và tải tài liệu đầy đủ tại: Tổng hợp 28 giải đáp của Tòa án nhân dân Tối cao liên quan đến đất đai (từ năm 1999 đến tháng 11 năm 2021)

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Minh Dương/197; Ngày viết: 12/4/2022)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam.

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website:https://htc-law.com ;https://luatsuchoban.vn

--------------------------------------------------------------------------------

Bài viết liên quan:

- Luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai